2015年土地估價師《土地管理基礎》復習資料匯總

　　土地的特性(掌握)

　　土地的特性，包括自然特性和經濟特性。土地的自然特性是指不以人的意志為轉移的自然屬性;土地的經濟特性則指人們在利用土地的過程中，在生產力和生產關系方面表現的特性。

　　(一)土地的自然特性

　　1、土地面積的有限性。土地是自然的產物，人類不能創造土地。廣義土地的總面積，在地球形成后，就由地球表面積所決定。人類雖然能移山填海，擴展陸地;或圍湖造田，增加耕地，但這僅僅是土地用途的轉換，并沒有增加土地面積。

　　2、土地位置的固定性。土地最大的自然特性是地理位置的固定性，即土地位置不能互換，不能搬動。人們通�？梢园徇\一切物品，房屋及其它建筑物雖然移動困難，但可拆遷重建。只有土地固定在地殼上，占有一定的空間位置，無法搬動。因此，人們把土地看作是不動產的代表。這一特性決定了土地的有用性和適用性隨著土地位置的不同而有著較大的變化，這就要求人們必須因地制宜地利用土地;同時，這一特性也決定了土地市場是一種不完全的市場，即不是實物交易意義上的市場，而只是土地產權流動的市場。

　　3、土地質量的差異性。不同地域，由于地理位置及社會經濟條件的差異，不僅使土地構成的諸要素(如土壤、氣候、水文、地貌、植被、巖石)的自然性狀不同，而且人類活動的影響也不同，從而使土地的結構和功能各異，最終表現在土地質量的差異上。

　　4、土地永續利用的相對性。土地是一種非消耗性資源，它不會隨著人們的使用而消失，相對于消耗性資源而言，土地資源在利用上具有永續性。土地利用的永續性具有兩層含義：第一，作為自然的產物，它與地球共存亡，具有永不消失性;第二，作為人類的活動場所和生產資料，可以永續利用。其它的生產資料或物品，在產生過程或使用過程中，會轉變成另一種資料、物品，或逐漸陳舊、磨損，失去使用價值而報廢。土地則不然，只要人們在使用或利用過程中注意保護它，是可以年復一年地永遠使用下去的。但是，土地的這種永續利用性是相對的。只有在利用過程中維持了土地的功能，才能實現永續利用。

　　(二)土地的經濟特性

　　1、土地經濟供給的稀缺性。這一特性有兩層含義：首先，

　　供給人們從事各種活動的土地面積是有限的;其次，特定地區，不同用途的土地面積也是有限的，往往不能完全滿足人們對各類用地的需求，從而出現了土地占有的壟斷性這一社會問題和地租、地價等經濟問題。由于土地的稀缺性所引起的土地供不應求現象，造成了地租、地價的昂貴，迫使人們節約、集約地利用土地，努力提高土地的有效利用率和單位面積生產力。

　　2、土地用途的多樣性。土地具有多種用途，既可作工業用地，又可作居住用地、商業用地等。由于這一特性，對一塊土地的利用，常常同時產生兩個以上用途的競爭，并可以從一種用途轉換到另一種川途。這種競爭常使土地趨于最佳用途和最大經濟效益，并使地價達到最高。這就要求人們在利用土地時，考慮土地的最有效利用原則，使土地的用途和規模、利用方法等均為最佳。

　　3、土地用途變更的困難性，土地使用不同用途之間的變換，有時比較柞易，但大多數情況下足困難的。在農業生產中，當作物從播種開始，進入生長階段后，雖然物價變動，但生產的作物就不能調整布局，即使可以調整，也要付出一定的代價，這就是土地利用適應物價變動的緩慢性。而且，不同作物對土地質量的要求不同，變更用途有時是相當困難或無法辦到的。如，缺水宜林的山地，改利水稻就很難實現。工礦用地一旦形成，想改作農用就相當困難。土地用途變更的困難性告訴人們，在編制土地利用規劃確定土地用途時，要認真調查研究，充分進行可行性論證，以便作出科學、合理的決策，杜絕主觀隨意性，否則會造成較大的損失和浪費。

　　4、土地增值性。一般商品的使用隨著時間的推移總是不斷地折舊直至報廢，土地這個特殊商品則不然，在土地上追加投資的效益具有持續性，而且隨著人口增加和社會經濟的發展，對土地的投資具有顯著的增值性。因此，有人說，對土地的投資是風險最小的投資。

　　5、土地報酬遞減的可能性。盡管土地具有增值性的特點，但由于“土地報酬遞減規律”的存在，在技術不變的條件下對土地的投入超過一定限度，就會產生報酬遞減的后果。這就要求人們在利用土地增加投入時，必須尋找在一定技術、經濟條件下投資的適合度，確定適當的投資結構，并不斷改進技術，以便提高土地利用的經濟效益，防止出現土地報酬遞減的現象，此外，土地還具有重要的社會屬性。人類在利用土地的過程中，總是要反映出一定的社會中人與人之間的某種生產關系，包括占有、使用、支配和收益的關系。土地的占有、使用關系在任何時候都是構成社會十地關系的基礎，進而反映社會經濟性質。土地的這種社會屬性，即反映了進行土地分配和再分配的客觀必然性，也是進行土地產權管理、調整土地關系的基本出發點。

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