2014年土地估價師考試《估價理論與方法》考點匯總 

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　　第二章 土地價格影響因素

　　考點1：一般因素(宏觀上)

　　1、 影響土地價格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素、個別因素。

　　2、 概念：一般因素是指影響土地價格的一般、普通、共同的因素。對土地價格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎(chǔ)。

　　(1) 行政因素：國家政策對土地價格的干預(yù)。土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制行政隸屬變更等。

　　(2) 人口因素：人口狀況是最主要的社會經(jīng)濟因素。人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口購成。

　　(3) 社會因素：政治安定狀況;社會治安狀況;房地產(chǎn)投機、城市化進程

　　(4) 國際因素：國際經(jīng)濟狀況、國際政治因素。

　　(5) 經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入和消費水平;物價變動;利率水平

　　考點2：區(qū)域因素

　　1、 繁華程度。

　　2、 交通條件。

　　3、 基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件。

　　4、 環(huán)境質(zhì)量。人文環(huán)境和自然環(huán)境。包括地質(zhì)、地勢、坡度、風(fēng)向、空氣、嗓聲污染程度等及居民職業(yè)類別、教育程度和收入水平等人文環(huán)境。

　　5、 城市規(guī)劃限制。區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制。如：住宅注重環(huán)境優(yōu)美、商業(yè)注重營業(yè)環(huán)境和收益狀況;工業(yè)注重交通運輸和水、電等條件。

　　考點3：個別因素(宗地本身的條件和特征)

　　1、 面積。

　　2、 寬度。

　　3、 深度;

　　4、 形狀;

　　5、 坡度;

　　6、 宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件;

　　7、 宗地臨街狀況。、

　　8、 城市規(guī)劃限制：容積率、建筑高度、建筑密度、宗地用途

　　9、 土地使用年限。

　　考點4：主要地價影響因素的作用規(guī)律

　　1、 一般因素從宏觀上對地區(qū)整體的地價水平產(chǎn)生全局性影響;

　　2、 區(qū)域因素對地區(qū)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。

　　3、 個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的主要原因。

　　考點5：不同用途地價影響因素的特點

　　1、 商業(yè)：區(qū)位、商業(yè)聚集規(guī)模、交通方便度、相對位置。

　　2、 居�。鹤匀画h(huán)境、人文環(huán)境、公共服務(wù)設(shè)施、公共交通條件;

　　3、 工業(yè)：交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)聚集度、產(chǎn)業(yè)方向;

　　4、 農(nóng)業(yè)：氣候環(huán)境、土壤條件、水資源狀況、水土污染、農(nóng)用地基本設(shè)施狀況、距城市的距離