2013年土地估價實務基礎筆記7
更新時間：2013-04-16 16:57:30
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摘要 土地估價實務基礎
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土地純收益的概念
以收益為目的的土地及與此有關的設施、勞力及經營等要素相結合而產生的總收益扣除總費用和房屋折舊費、房屋收益等，即為純收益。
不同條件下土地純收益的計算要求及方法
土地純收益的計算可以根據具體評估對象的不同和總收益、總費用的計算方式不同采用不同的計算方法。
1.土地租賃中的土地純收益求取
土地純收益=年租金總收入一年總費用
2.房地出租中的土地純收益求取
土地純收益=房地純收益-房屋純收益
房地純收益=房地出租年總收入-房地出租年總費用
房屋純收益=房屋現值×建筑物還原率
房屋現值=房屋重置價×房屋成新度
=房屋重置價-房屋總折舊
房屋重置價也稱房屋重置成本，是指根據估價期日的人工和建筑材料價格，并按照目前的材料、標準與設計，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據當地同類建筑物的建造成本進行分析計算;房屋成新度是指房屋建筑物在估價期日的新舊狀況;房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內由于物理、經濟和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計算，其計算公式如下：
房屋總折舊額=房屋年折舊額×已使用年限
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