某國有企業，因產品市場環境變化及管理體制落后，現已面臨資不抵債，經法院裁定宣告破產，該企業使用土地為國有劃撥土地，其國有土地使用證登記用途為工業用地，且存在抵押權，根據破產清算組提供的材料及估價人員實際勘察情況，該宗土地位于市中心繁華地段，破產清算組經與有關部門請示協商后，計劃對其土地使用權進行拍賣變現后對企業職工進行安置及債權人債務處理，擬委托評估公司對破產企業的工業用地的土地使用權進行拍賣底價評估，試問評估公司需向破產清算組提供的基本材料有哪些?如采用市場比較法進行評估，評估公司應調查收集哪些資料，并簡述其基本評估程序。其變現后土地資產如何處置并詳細說明其處置順序?如XX房地產開發公司在拍賣過程中最終取得該宗土地的使用權，鑒于該宗土地位于市中心地段，屬于工業用地控制區，根據XX市最近《城市土地利用規劃》，該區域屬于商業用地區，XX房地產開發公司擬對其進行商業開發，該房地產開發公司需辦理哪些用地手續?

　　答案：

　　(1)破產清算組提供的基本材料有：《破產裁定書》、《國有土地使用證》及《房屋所有權證》等資料。

　　(2)采用市場比較法時應收集資料有：根據《國有土地使用證》確定的宗地具體用途及本次評估交易類型等情況，調查市場交易資料。在熟悉了解市場交易案例的區域因素及個別因素的基礎上，收集可比案例(三宗以上)，并收集地價漲幅資料。

　　(3)其估價程序為：

　�、龠x擇市場比較案例;

　　②確定比較因素(區域因素及個別因素);

　�、垡蛩孛枋黾跋鄳�的比較分析;

　�、艽_定比較因素的修正方法及幅度;

　　⑤進行比較因素的最終賦分;求算各比準價格;

　�、薮_定最終價格的求取方法并計算出待估宗地的價格。

　　(4)土地資產變現后的處置為：支付破產費用;進行職工安置補償;進行抵押權人債務清償，如土地資產仍有剩余，剩余部分應向政府交納出讓金。

　　(5)房地產開發公司應辦理的用地手續為：

　　應持拍賣處置有關文件，到規劃管理部門提交《規劃變更申請》，辦理有關規劃變更的批復手續，取得相應的規劃變更手續后，到國土部門簽定《國有土地使用權出讓合同》，并補交由于土地規劃用途變更產生的出讓金差價，后辦理土地使用權有關變更登記手續，取得《國有土地使用證》。

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