(一)土地年總收益的概念

　　總收益是指以收益為目的的土地及與此有關的設施、勞力及經營等要素相結合而產生的總收益。

　　(二)土地年總收益的構成及計算方法

　　土地收益可以分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現狀下實際取得的收益。由于個人的經營能力等因素對實際收益影響很大，依據土地估價的性質和特點，不能用它作為評估的依據�？陀^收益是指排除了土地實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評估。

　　(注意：有時出題可能有迷惑條件，有的是實際收益，而有的可能表述為同等條件下，客觀收益數值，應當選取客觀收益，這一點希望大家引起注意，在后邊遇到相似的習題還要做詳細講解。)

　　土地的收益也可以分為有形收益和無形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現的收益，無形收益則難以用貨幣形式表現。

　　注意：這里有時出判斷或者選擇題，注意要土地的收益包括有形收益和無形收益。

　　在計算收益價格時，應根據一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀收益。確定客觀收益一般要考慮以下條件：

　　(1)從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質及正常使用能力者使用而產生的收益。

　　(2)收益必須是持續且有規律地產生的收益。即采用長期可以固定取得的收益。

　　(3)收益是安全可靠的收益。是指必須符合國家規定和批準的經營項目所產生的收益，那些未經批準的，甚至是違法的經營項目收益不能作為計算客觀收益的依據。

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