土地估價實務實用輔導資料(七)
更新時間：2009-10-19 23:27:29
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一、1998年采用收益還原法計算題解析(續)
(三)、解題步驟
(1)選擇計算方法
(2)總收益計算(采用客觀收益)
(3)出租總費用計算
(4)房屋年純收益計算
(5)土地純收益計算
(6)估價時點土地價格計算
注意題目要求的是總地價還是單位地價
(四)、難點及常見問題分析
(1)難點：在于正確確定房屋的計提折舊年限和土地的收益年限
(2)常見問題：應試者不考慮估價時點，土地使用權剩余年限取值錯誤
二、收益還原法復習
1、收益還原法的原理及適用范圍
只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產的估價
2、收益還原法的估價程序與計算方法
(1)計算總收益
采用客觀收益，總收益產生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業經營收益
(2)計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產的收益等
房地出租的總費用包括年管理費、年維修費、年保險費、年稅金和年折舊費。
房屋年折舊費采用平均折舊法計算，分兩種情況：
A. 房屋耐用年限
B. 房屋耐用年限
房屋年純收益 = 房屋現值 × 建筑物還原率
房屋現值 = 房屋重置價 × 房屋成新度 = 房屋重置價 - 房屋總折舊
(3)計算土地純收益
房地出租中的土地純收益求取：
土地純收益 = 總收益-總費用-房屋純收益 = 房地純收益?房屋純收益
(4)確定合適的還原率：分綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率
(5)選擇公式求算地價
P――土地價格 a――土地純收益 r――土地還原率 n――土地收益年限
該公式也可用以計算房產價格，或者在已知土地價格時計算土地年純收益
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