一、建筑物功能性貶值的情況分類

　　1、開發(fā)商以開發(fā)成本加上合理利潤、資金成本及其他各種費用所確定的建筑物銷售價格，不一能推銷出去。因為對大多數(shù)購房者來說，經(jīng)濟適用是首要考慮的問題。設(shè)計不合理，得房率較低、層高太低、造價過高的房屋不會受到市場青睞。另外，人們也不愿意購買那些裝修、設(shè)備與其總體功能不協(xié)調(diào)的房屋。

　　2、在企業(yè)價值評估中，由于市場機制不健全，市場體系不完善和化解歷史負擔(dān)的需要，產(chǎn)生了企業(yè)資產(chǎn)“剝離和重組”。盡管在企業(yè)重組過程中，按照效用和效率的原則，優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，但是由于各種原因，有些局部資產(chǎn)的運用與企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)仍不相匹配，例如：許多機械鑄造廠都有鑄造車間�，F(xiàn)在，由于生產(chǎn)實現(xiàn)“專業(yè)化”或環(huán)境保護問題，不少機械廠將鑄造車間改變用途，作為機械加工車間或產(chǎn)品裝配車間。根據(jù)生產(chǎn)工藝要求，建造相同面積的鑄造車間比建造機械加工或裝配車間的造價要求高得多。資產(chǎn)重組后，如果按原鑄造車間的重置成本扣除實體性貶值，得到廠房評估值，接收方絕不會同意。同樣地，在企業(yè)重組過程中，由于建筑物改變了用途，使其原來的價值得不到實現(xiàn)，或由于功能不是需要追加投資進行改造，這些情況都會使建筑物的價值貶值。

　　3、由于經(jīng)濟的不斷發(fā)展，土地的經(jīng)濟地理位置也發(fā)生了變化，原來是偏僻地區(qū)的工業(yè)用地，現(xiàn)在變成了經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，規(guī)劃定為商業(yè)用地或綜合用地，從而出現(xiàn)了原建筑物的用途與其占用土地的最佳使用善不一致的矛盾，結(jié)果使原土地上的建筑物和附著物大幅度貶值。

　　二、建筑物功能性貶值的評估方法

　　一般可采用重置成本法評估建筑物的價值，公式如下：

　　建筑物的評估值=復(fù)原重置成本-實體性貶值-功能性貶值或建筑物的評估值=更新重置成本-實體性貶值-經(jīng)濟性貶值 建筑物的功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本 通過上面的公式就可以分析測算出建筑物的功能性貶值。具體做法有如下幾點：

　　1、確定委估建筑物重置(復(fù)原)價值。

　　2、鑒定建筑物的成新率。

　　3、確定建筑的實體性貶值。

　　4、測算建筑物的功能性貶值。

更多土地估價師信息請關(guān)注: 土地估價師頻道   土地估價師論壇

?2009年土地估價師考試時間：9月19、20日
?環(huán)球網(wǎng)校2009新版土地估價師網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)招生簡章
?現(xiàn)在報名09年土地估價師老師輔導(dǎo)，可獲贈08,07年課程！
?《2008年全國土地估價師資格考試大綱》解讀
?09年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.