2016年房地產估價師《經營與管理》模考試題五

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　　6、開發商投入的建設資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的(　　)以后，方可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。

　　A.20%

　　B.25%

　　C.30%

　　D.40%

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：參考教材P327，一般規定，開發商投入的建設資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的25%以后，方可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。

　　7、下列關于過熱與房地產泡沫的說法，不正確的說法是(　　)。

　　A.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫

　　B.房地產過度開發比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落

　　C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段;而出現過度開發的現象時，市場已經開始下滑了

　　D.“過熱”表現為投資者基于土地開發利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益;而“房地產泡沫”則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產泡沫比過度開發的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落。參見教材P54。

　　8、有一計算期為10年的房地產置業投資項目，經測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內，凈現值的期望值為125萬元，凈現值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內，該項目的標準差系數是(　　)。

　　A.52%

　　B.58%

　　C.62%

　　D.68%

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：(65/125)×100%=52%。

　　9、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進入正常經營期后第一年的稅后現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為(　　)。

　　A.8.1%

　　B.16.0%

　　C.19.1%

　　D.23.1%

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：當考慮物業增值收益時，投資回報率=(稅后現金流量+投資者權益增加值+物業增值收益)/權益投資數額，則投資回報率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。參見教材P200。

　　10、進度計劃管理通常采用網絡圖和(　　)。

　　A.資源配置圖

　　B.直方圖

　　C.橫道圖

　　D.控制圖

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：進度計劃管理通常采用網絡圖和橫道圖。參見教材P84。

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　　11、某家庭以住宅抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內用按月等額還款的方式還清，則最后5年內的月等額還款額為(　　)元。

　　A.7019.53

　　B.7972.33

　　C.8524.15

　　D.8587.65

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：先計算第9年初(即第8年末)按原還款計劃對應的P值。運用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷ (6%÷12)]×[1-1/(1+6%÷12)144]=512373.72，再用P減去10萬元得出在最后5年內應償還的貸款額P，運用公式

　　可得：A=412373.72×(6%÷12)÷[1-1/(1+6%/12)60]=7972.33。參見教材P160。

　　12、房地產投資中與時間和時機選擇相關的項目風險屬于(　　)。

　　A.時間風險

　　B.持有期風險

　　C.通貨膨脹風險

　　D.周期風險

　　【正確答案】：A

　　13、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬平方米，其中從2009年跨入2010年繼續施工的面積為300萬平方米，恢復施工的面積為200萬平方米。該城市2010年商品住房新開工面積是(　　)萬平方米。

　　A.500

　　B.700

　　C.800

　　D.1000

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：房屋新開工面積，指在報告期內新開工建設的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在報告期內恢復施工的房屋面積。1000-300-200=500(萬平方米)。參見教材P39。

　　14、房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到(　　)的極限值。

　　A.利潤為零

　　B.允許的最低經濟效益指標

　　C.最大費用

　　D.最大利潤

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。

　　15、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是(　　)。

　　A.集體土地中的宅基地

　　B.依法收回的國有土地

　　C.依法收購的土地

　　D.依法行使優先購買權取得的土地

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：土地儲備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優先購買權取得的土地、已辦理農用地轉用和土地征收批準手續的土地以及其他依法取得的土地，一定是國有土地。集體土地不納入土地儲備。參見教材P67。

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　　16、某物業當前的市場售價為10000元/㎡，其業主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內租金收入的現值之和與當前售價相當。如果折現率為12%，則第一年的租金應該確定為(　　)元/㎡。

　　知識點：復利計算

　　A.896.48

　　B.965.60

　　C.934.50

　　D.997.06

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：運用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，則A=965.60(元/㎡)

　　17、某房地產開發項目，經過測算得出以下數據：如果市場前景好，凈現值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現值為負的3680萬元.經分析市場前景為：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，則該項目凈現值期望值為(　　)萬元。

　　A.2677.5

　　B.3680.60

　　C.4003.50

　　D.5356.80

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：項目凈現值期望值=5680×45%+2450×35%+×(-3680×20%)=2677.5(萬元)

　　18、開發項目全部投資的內部收益率表明了(　　)。

　　A.項目投資所能支付的最高貸款利率

　　B.將未來收益或收入轉換成現值的收益率

　　C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率

　　D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：如果借款利率高于內部收益率，項目投資就會面臨虧損，因此內部收益率是可以接受的貸款的最高利率。參見教材P182。

　　19、把某一項投資活動最為一個獨立的系統，其資金的流向、數額和(　　)都不僅相同。

　　A.周期

　　B.時間長度

　　C.發生時點

　　D.現金流量

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：把某一項投資活動最為一個獨立的系統，其資金的流向、數額和發生時點都不僅相同。參見教材P147。

　　20、國外通常將寫字樓分為(　　)等級。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：參見教材P342，國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。

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　　21、某寫字樓當前市場售價為22000元/㎡，業主采用年租金6%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內租金收入的現值之和與當前售價相等。如果年利率為6%，則第一年的租金應該確定為(　　)元/㎡。

　　A.1283

　　B.1318

　　C.1166

　　D.1320

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：折現率與利率相等，選用公式P=nA1/(1+i)計算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×(1+6%)÷20=1166(元/㎡)。參見教材P161。

　　22、某事業單位擁有的一出租物業的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應繳納的年房產稅數額為(　　)萬元。

　　A.42.0

　　B.50.4

　　C.60.0

　　D.72.0

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：參見教材P373，對于事業單位出租房屋的，按租金收入征收房產稅。600×12%=72(萬元)。

　　23、下列費用中，不屬于企業財務費用的是(　　)。

　　A.審計費

　　B.利息

　　C.外匯匯兌凈損失

　　D.融資代理費

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：參見教材P261，審計費屬于管理費用。

　　24、房地產市場體系的客體要素是(　　)。

　　A.交易當事人

　　B.作為交易對象的房地產資產

　　C.房地產交易需求

　　D.交易組織機構

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產市場由參與房地產交易的當事人、作為交易對象的房地產資產以及交易制度、促進交易的組織機構等構成。參見教材P29。

　　25、(　　)是市場營銷活動的出發點。

　　A.市場定位

　　B.市場調查

　　C.市場細分

　　D.市場分析

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：市場調查是市場營銷活動的出發點。參見教材P104。

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　　26、某房地產開發項目的占地面積為1萬㎡，容積率為1.5，如果房屋開發成本為3000元/㎡(按建筑面積計)，預測能夠以8000元/㎡(按建筑面積計)的銷售價格實現全部銷售，則該項目實現盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為(　　)元/㎡。

　　A.3000

　　B.5000

　　C.7500

　　D.8000

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：8000×1×1.5-3000×1.5×1-最高土地單價×1=0，則最高土地單價=7500元/㎡(按占地面積計)。按照占地面積計算的最高土地價格=7500/1.5=5000元/㎡。

　　27、為適應房地產市場波動，某房地產開發企業通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為(　　)。

　　A.認知價值定價法

　　B.成本加成定價法

　　C.挑戰定價法

　　D.領導定價法

　　【正確答案】：B

　　28、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰，則該貸款的實際年利率為(　　)。

　　A.7.5%

　　B.7.56%

　　C.7.71%

　　D.7.76%

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。參見教材P156。

　　29、向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的月還款額是(　　)元。

　　A.3627.06

　　B.3634.31

　　C.4818.34

　　D.4842.43

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：

　　30、某房地產開發項目的開發周期為4年，其中前期工作為1年，建設期為2年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設期內均勻投入，全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為12%，按季計息。則該項目建造成本的利息是(　　)萬元。

　　A.1005.54

　　B.1115.84

　　C.1225.09

　　D.1333.90

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：一項費用的計息期的起點是該費用發生的時點，終點通常是開發期結束的時點，一般不考慮預售或延遲銷售的情況。建設期的起點是取得施工許可證后開始施工開始，終點是預計待開發房地產竣工驗收合格的日期。此題中建造成本是在建設期初即發生的費用，因此計息期應為2年，不考慮銷售期;且由于其是在建設期內均勻投入，可視為在建設期期中一次性投入，即計算周期為1年。計算過程如下：10000×[(1+12%/4)2÷2×4-1]=1225.09(萬元)。參見教材P190。

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