2016年房地產估價師《經營與管理》模考試題四

　　本文是環球網校房地產估價師頻道為您搜集整理的(房地產估價師論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流。

　　6、投資機會的選擇不包括(　　)。

　　A.提出投資設想

　　B.項目可行性研究

　　C.細化投資設想

　　D.尋找和篩選投資機會

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：投資機會的選擇包括提出投資設想、尋找和篩選投資機會、細化投資設想三項工作。參見教材P65。

　　7、名義利率與實際利率的關系表述不正確的一項是(　　)。

　　A.當每年計息周期數m>1時，實際利率小于名義利率

　　B.當每年計息周期數m=1時，實際利率等于名義利率

　　C.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值

　　D.名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

　　【正確答案】：A

　　【該題針對“名義利率與實際利率”知識點進行考核】

　　8、(　　)是一種專業行業，它綜合運用多學科的知識，通過人員、場所、流程和技術的整合，來確保建筑環境的正常運行。

　　A.物業管理

　　B.資產管理

　　C.績效管理

　　D.投資組合管理

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：參考教材P335，物業管理是一種專業行業，它綜合運用多學科的知識，通過人員、場所、流程和技術的整合，來確保建筑環境的正常運行。

　　9、隨著北京建國門地區至大北窯及東北三環附近“中心商業區”的形成與發展，使得許多早建成的沿街寫字樓建筑變為甲級寫字樓，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的(　　)因素。

　　A.交通方便性

　　B.聲望或形象

　　C.位置

　　D.建筑形式

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：參見教材P343，寫字樓建筑的吸引力，很大程度上取決于它于另外的商業設施接近的程度，這種吸引力，也會由于城市建設的發展而經常發生變化。例如，隨著北京建國門地區至大北窯及東北三環附近“中心商業區”的形成與發展，使得許多早建成的沿街寫字樓建筑變為甲級寫字樓，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。

　　10、對于一般的商用房地產投資項目，其償債備付率至少應大于(　　)。

　　A.1.2

　　B.1.5

　　C.1.8

　　D.2.0

　　【正確答案】：A

　　編輯推薦：

　　本文是環球網校房地產估價師頻道為您搜集整理的(房地產估價師論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流。

　　11、衡量投資者投入自有資本收益水平的指標稱為(　　)。

　　A.投資利潤率

　　B.成本利潤率

　　C.資本金凈利潤率

　　D.資本金利潤率

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：衡量投資者投入自有資本凈收益水平的指標應是資本金凈利潤率，若是衡量投資者投入自有資本收益水平的指標，則應是資本金利潤率。參見教材P199。

　　12、房地產開發企業的利潤可分為4個層次。其中，經營利潤與營業外收支凈額之和為(　　)。

　　A.利潤總額

　　B.投資利潤

　　C.稅后利潤

　　D.可分配利潤

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：利潤總額=經營利潤+營業外收支凈額。參見教材P174。

　　13、單一項目的投資風險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風險變化相互抵消，從而把組合風險降到最低，要達到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個(　　)。

　　A.正的協方差

　　B.負的協方差

　　C.標準協方差

　　D.絕對協方差

　　【正確答案】：B

　　14、參與繳納住房公積金、購買自住房屋的家庭(　　)。

　　A.僅可以申請政策性抵押貸款

　　B.僅可以申請商業性住房抵押貸款

　　C.既可申請政策性抵押貸款，又可以申請商業性住房抵押貸款

　　D.僅可以任意選擇申請政策性抵押貸款和商業性抵押貸款的一種

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：參考教材P307，政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制。當政策性抵押貸款不足以滿足借款人資金需求時，還可同事申請商業性住房抵押貸款，從而形成個人住房抵押貸款中的組合貸款。

　　15、張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經營，其要求的投資收益率為10%，經營期為20年，如果每年經營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為(　　)萬元。

　　A.17.46

　　B.100.00

　　C.117.46

　　D.672.75

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：有限年期現值折算為年值的計算。

　　編輯推薦：

　　本文是環球網校房地產估價師頻道為您搜集整理的(房地產估價師論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流。

　　【摘要】2016年房地產估價師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產估價師《經營與管理》考試，環球網校編輯為您搜集整理了"2016年房地產估價師《經營與管理》模考試題四"，整理如下，希望對您有所幫助，祝考試順利!

　　特別推薦：2016年房地產估價師《經營與管理》模考試題匯總

　　16、對房地產開發企業來說，下列房地產開發的工作內容中，屬于前期工作的是(　　)。

　　A.土地儲備

　　B.銷售方案的細化

　　C.建設項目的質量控制

　　D.申領《建設用地規劃許可證》

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：A土地儲備是政府行為，對房地產開發來說，前期應是獲取土地。B屬于租售階段;C屬于建設階段的工作內容。參見教材P67-82。

　　17、政府的土地供應政策會直接影響房地產開發的(　　)。

　　A.產品質量

　　B.產品性價比

　　C.規模和結構

　　D.產品檔次

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：政府的土地供應政策會直接影響房地產開發的規模和結構。參見教材P58。

　　18、在實際操作過程中，通常按照開發項目是否分期與開發經營方式，有時還會考慮物業類型的匹配結構，構造(　　)個基本評價方案。

　　A.1～2

　　B.2～3

　　C.2～4

　　D.3～5

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：參見教材P256，在實際操作過程中，通常按照開發項目是否分期與開發經營方式，有時還會考慮物業類型的匹配結構，構造2～4個基本評價方案。

　　19、甲、乙兩個物業2005年10月的價值均為1000萬元，預計甲物業2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為 50%，預計乙物業2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%，甲、乙兩個物業投資風險比較的結果是(　　)。

　　A.甲物業投資風險大

　　B.乙物業投資風險大

　　C.甲、乙兩個物業投資風險相同

　　D.無法判斷

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：甲物業預期收益=1100×50%+900×50%=1000(萬元)

　　乙物業預期收益=1200×50%+800×50%=1000(萬元)

　　這兩個物業的價值相等，期望值相等，比較一下標準差，計算式如下，

　　甲的標準差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5] 1/2=100、乙的標準差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200、標準差越小，風險越小，因此甲的風險較小，所以乙物業投資風險大。

　　20、目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過(　　)年。

　　A.10

　　B.15

　　C.20

　　D.30

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：參見教材P307，目前，我國個人住房抵押貸款期限最長不超過30年。

　　編輯推薦：

　　本文是環球網校房地產估價師頻道為您搜集整理的(房地產估價師論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流。

　　21、經濟活動的類型和特點不同，對于房地產開發投資項目來說，現金流入通常不包括(　　)。

　　A.銷售收入

　　B.出租收入

　　C.貨幣收入

　　D.其他經營收入

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：對于房地產開發投資項目來說，現金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經營收入等。參見教材P147。

　　22、城鎮土地使用稅是房地產開發投資企業在開發經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按(　　)征收。

　　A.占用面積

　　B.土地出讓金

　　C.經營收入

　　D.銷售收入

　　【正確答案】：A

　　23、房地產開發前期的規劃管理，下列步驟正確的是(　　)。

　　A.《規劃意見通知書(選址)》，《規劃設計條件通知書》，《建設工程規劃許可證》，《建設用地規劃許可證》

　　B.《規劃設計條件通知書》，《規劃意見通知書(選址)》，《建設用地規劃許可證》，《建設工程規劃許可證》

　　C.《規劃意見通知書(選址)》，《建設用地規劃許可證》，《規劃設計條件通知書》，《建設工程規劃許可證》

　　D.《規劃設計條件通知書》，《建設用地規劃許可證》，《規劃意見通知書(選址)》，《建設工程規劃許可證》

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：房地產開發前期的規劃管理，，具體包括下發《規劃意見通知書(選址)》，核發《建設用地規劃許可證》，設計方案審批，核發《建設工程規劃許可證》。參見教材P72。

　　24、對于(　　)的企業，可能會在某方面反應強烈，但對其他方面不予理會。

　　A.隨機型競爭者

　　B.選擇型競爭者

　　C.兇猛型競爭者

　　D.從容不迫型競爭者

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：對于選擇型競爭者的企業，可能會在某方面反應強烈，但對其他方面不予理會。參見教材P126。

　　25、房地產項目盈虧平衡分析中，不包括(　　)分析。

　　A.最高項目費用

　　B.最高租售數量

　　C.最高購買價格

　　D.最高土地取得價格

　　【正確答案】：B

　　編輯推薦：

　　本文是環球網校房地產估價師頻道為您搜集整理的(房地產估價師論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流。

　　26、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月，并當租戶的月營業額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業額為180萬元時，其應繳納的租金時(　　)萬元。

　　A.13.2

　　B.15.9

　　C.19.5

　　D.20.4

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：參見教材P359，15+(180-150)×3%=15.9(萬元)。

　　27、在房地產開發項目投資估算中，房屋開發費不包括(　　)。

　　A.建筑安裝工程費

　　B.公共配套設施建設費

　　C.土地費用

　　D.基礎設施建設費

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：參見教材P259，房屋開發費包括建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。

　　28、下列關于房地產置業投資的說法錯誤的是(　　)。

　　A.面向已具備了使用條件或正在使用的房地產，以獲取房地產所有權或使用權為目的的投資

　　B.投資者可以通過轉售物業，獲取轉售收益

　　C.房地產開發企業正在從單一的房地產開發業務模式發展為開發投資和置業投資相結合的業務模式

　　D.都是為了獲取較為穩定的經常性收入

　　【正確答案】：D

　　29、從房地產開發企業的角度看，房地產開發過程中投入的資源，下列選項中不包括(　　)。

　　A.土地

　　B.資本

　　C.環境

　　D.勞動力

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：房地產開發需要土地、勞動力、資本、管理經驗、企業家精神和伙伴關系的綜合投入。參見教材P63。

　　30、在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于(　　)。

　　A.臨界點分析

　　B.期望值分析

　　C.敏感性分析

　　D.概率分析

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：臨界點分析是盈虧平衡分析的一種。

　　編輯推薦：