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　　第十章寫字樓物業經營管理

　寫字樓物業的物點：1、所處區位好，規模大;2、多為現代化的高屋建筑;3、功能齊全、配套設施完善;4、多由專業物業管理企業管理;5、保持產權的完整性是寫字樓物業保值增值的關健。

　　按照寫字樓物業所具備的功能差異，可將寫字樓分為：(1)單純型寫字樓;(2)商住型寫字樓;(3)綜合型寫字樓。但寫字樓市場上通常將寫字樓分為甲、乙、丙三種類型。

　　影響寫字樓物業分類的因素進行簡要的分析：1、位置;2、交通方便性;3、聲望或形象;4、建筑形式;5、大堂;6、電梯;7、走廊;8、寫字樓室內空間布置;9、為租戶提供的服務;10、建筑設備系統;11、物業管理水平;12、租戶類型。

　　寫字樓物業管理的目標：(一)宏觀目標;(二)常規目標，寫字樓物業管理常規目標集經營、管理、服務三位一體。(三)微觀目標。九個方面的要求：基礎管理、房屋管理與維修養護、共用設備管理、共用設施管理、保安及車輛管理、環境衛生管理、綠地管理、精神文明建設和管理效益。

　　寫字樓物業管理的工作模式1、物業發展目標;2、物業管理目標;3、租戶管理;4、租務市場管理;5、租賃期間管理;6、人事管理;7、建筑物管理;8、財務管理;9、經營狀況評估。

　　寫字樓物業管理的內容：1、寫字樓物業市場營銷;2、制定租金收取辦法;3、協調與業主和租戶的關系;4、組織與控制。

　　寫字樓管理中的策略：(一)分階段提供物業管理服務，清楚界定服務范圍。(二)確保提供“合同服務”，適時提供“超值服務”。(三)合理保證非收益部分的使用需要。

　　寫字樓的租戶選擇：(一)租戶的商業信譽和財務狀況;1、潛在租戶的經營內容應該與寫字樓樓中已有租戶所經營的內容相協調，其信譽應能加強或強化大廈的整體形象。2、物業經營管理企業還應當分析潛在租戶在從事商業經營過程中的財務穩定性，因為這關系到潛在租戶在租憑期限內能否履生合約中規定的按期支付租金的義務。3、以了解其經營內容、當前的辦公地址及其承租的時間、從事業務經營活動的地區范圍。(二)所需面積大小;在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時，要考慮三個方面的因素：1、可能面積的組合;2、尋租者經營業務的性質;3、尋租者將來擴展辦公室面積的計劃。(三)需要提供的物業管理服務。

　　租金常常以第平方米可出租面積為計算基礎。

　　(重中之重)計算可出租或可使用面積：建筑面積、可出租面積和出租單元內建筑面積。根據國家有關規定，建筑面積按國家《建筑百積計算規則》計算，出租單元內建筑面積包括單無內使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內建筑面積加上分攤公用建筑面積。

　　在寫字樓出租過程中，物業管理師常要計算可出租面積和出租單元內建筑面積的比例系數(R/U系數)，實際劃歸租戶獨立使用的面積是單元內建筑面積，便在計算租金時要將該單元內建筑面積再乘以R/U系數。

　　最低租金水平(即能夠抵償抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失的租金)確定一個基礎租金。當算出的基礎租金高于市場租金時，物業經營管理企業就要考慮降低經營費用以命名基礎租金向下調整到市場租金的水平。

　　租金的調整，對于租期較長的租戶(例如3~5年以上)，租金調整一般是基于消費者價格指數、零售物價指數或期他租賃雙方商定的定期調整比率。

　　針對某一物定的出租單元就各標準條款和特殊條款進行談判，以便在業主和租戶間就某一特定的了租單元形成一份單獨的租約。

　　在“毛租”的情況下，業主要支付物業經營過程中的所有費用。

　　當所有經營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式叫“凈租”。采用“凈租”方式時，代收代繳費用覆蓋的內容越多，基礎租金就越低。

　　折讓優惠和租戶權利的授予：折讓優惠的具體做法：1、給新入住的租戶一個免租期;2、為租戶從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助;3、替租戶支付由于提前終止與原租住寫字樓的業主間的租約而需繳納的罰金、4、對租戶入住前的裝修投資提供資金幫助。

　　寫字樓的安全管理：(一)工程安全(二)消防安全(三)治安安全(四)應急預案

　　寫字樓物業管理風險的種類：(1)工程隱患風險;(2)設備運行風險(機毀人亡的重大事故;商務信息中斷、丟失);(3)消防防范風險;(4)保安防范風險;(5)自然災害風險。

　　寫字樓物業風險的應對：1、風險應對程序;2、風險應對計劃。

　　物業管理企業的選擇標準：1、能否令業主滿意。2、專業服務的水平。3、向業主提供信息的能力。4、管理計劃。

　　寫字樓物業經營管理的績效評價：(一)服務滿意度;(二)物業經濟指標;(三)物業品牌化。

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