2、A房地產開發公司轉讓該項目給B房地產開發公司，下列符合轉讓條件的是(    )�！�
 
A．A房地產開發公司應當按照出讓合同約定，支付全部土地使用權出讓金4000萬元
B．未取得土地使用權證書
C．按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模后才允許轉讓
D．除土地使用權出讓金4000萬元外，A房地產開發公司實際投入房屋建設工程的資金額應達到4000萬元以上

答案：ACD  

解析：以出讓方式取得的建設用地使用權，轉讓房地產開發項目時的條件中，按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得建設用地使用權證書；屬于房屋建設的，開發單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25％以上。
 
3、按照規定，A、B房地產開發公司應當自建設用地使用權變更登記手續辦理完畢之日起(    )日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

A．30    
B．45    
C．60    
D．90

答案：A 
 
解析：《城市房地產開發經營管理條例》第二十一條規定，轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自建設用地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

4、經稅務部門測算，該轉讓項目扣除項目金額為5600萬元，則A房地產開發公司應當交納土地增值稅(    ) 萬元。

A．660    
B．820    
C．960    
D．1080

答案：D  

解析：適用：土地增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，應納稅額＝土地增值額×40％一扣除項目×5％=3400×40％一5600×5％=1080萬元。

5、依據《物權法》，該小區成立業主大會，決定重新聘請物業管理公司事項，應當(    )。
 
A．經該小區專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意
B．經該小區專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數過半數的業主同意
C．經該小區專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意
D．經該小區專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數三分之二以上的業主同意

答案：C  

解析：根據《物權法》第七十六條規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
 
(二) H省A市B縣C房地產開發公司征收B縣W村的40畝基本農田以外的的耕地，欲建一住宅小區。在此之前，W村人均耕地面積為2. 0畝。另外，已知W村耕地被征收前3年平均年產值約為800元／畝。2005年5月1 日，C房地產開發公司簽訂了出讓合同，交納土地出讓金500萬元，并約定2005年6月1 日開工。后由于C房地產公司自身原因，該項目直到2006年9月1 日才開始動工建設。2006年11月1 日C房地產公司準備將臨街的地塊建成商業門市。

6．下列關于C房地產開發公司征收耕地的土地補償費問題，說法正確的是(    )。

A．如果該項目征收耕地的補償費為該耕地征收前三年平均年產值的8倍，C房地產開發公司應向W村支付的每畝土地補償費6400元
B．如果該項目征收耕地的補償費按《土地管理法》所確定的上限標準進行補償，則C房地產開發公司應向W村支付的每畝土地補償費6400元
C．如果該項目征收耕地的補償費按《土地管理法》所確定的低限標準進行補償，則C房地產開發公司應向W村支付的土地補償費192000元
D．本例中應由C房地產開發公司和B縣人民政府共同支付土地補償費

答案：AC

解析：征收耕地的補償費為該耕地征收前三年平均年產值的6-10倍。（1）被征收前3年平均年產值約為800元／畝×8（倍）=6400元。（2）被征收前3年平均年產值約為800元／畝×10（倍）=8000元。（3）被征收前3年平均年產值約為800元／畝×6（倍）=4800元。4800元×40畝=192000元。

7．下列關于C房地產開發公司征收耕地的安置補助問題，表述錯誤的是(    )。

A．安置補助費是為安置因C房地產開發公司征地而失去土地的農業人口的生產、生活而向其支付的款項
B．安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算
C．C房地產開發公司應向W村40個農民進行安置
D．該項目中，根據《土地管理法》規定，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過12000元

答案：C

解析：安置補助費是指國家征地時，為安置被征地單位因征地而失去土地的農業人口的生產、生活而向其支付的款項。安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數量計算。40（征地數）÷2（人均耕地數）=20人。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4至6倍，即人均耕地平均年產值的4至6倍。但每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍。800元／畝×15=12000元。
 
8、根據國發[2004]28號規定，下列關于“土地補償和安置補助費之和不得超過該土地被征收前3年平均年產值的30倍”的再補貼問題，說法正確的是(    )。
 
A．按照現行法律規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導致無地農民社會保障費用的，H省人民政府應當批準增加安置補助費
B．按照現行法律規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導致無地農民社會保障費用的，H省人民政府國土資源管理部門應當批準增加安置補助費
C．土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，B縣人民政府可以用國有土地有償使用收入予以補貼
D．土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，B縣人民政府可以用土地開墾費予以補貼

答案：AC

解析：《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28)進一步完善征地補償的辦法，規定依照現行法律規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導致無地農民社會保障費用的，省、自治區、直轄市人民政府應當批準增加安置補助費。土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，當地人民政府可以用國有土地有償使用收入予以補貼。
 
9．下列關于C房地產開發公司的該項目建設，表述正確的是(    )。
A．該項目除臨街的地塊建成商業門市外，其余的住宅樓建設用地出讓最高年限為70年
B．該建設項目用地農用地轉用審批權歸國務院
C．按照規定，C房地產開發公司應在2005年6月30日前，簽訂了出讓合同支付全部地價款
D．按閑置土地的政策規定，應向C房地產開發公司征收150萬元以下的土地閑置費。
 
答案：AC

解析：該建設項目用地農用地轉用審批權歸H省人民政府。土地出讓金500萬元×20%=100萬元。
 
10、C房地產開發公司要將改變該項目部分土地用途，須取得（）的同意或批準。

A. 出讓方
B. B縣人民政府城市規劃行政管理部門
C. B縣人民政府城市土地管理部門
D. B縣人民政府房產管理部門

答案：ABC 

解析：土地使用者需要改變建設用地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照土地出讓管理有關規定重新簽訂建設用地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

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