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　　住房問題是重要的民生問題。1998年，中國政府開始推行了住房史上最為深刻的改革，徹底取消實行了幾十年的福利分房政策，開始進入個人購房時代。當年國務院文件里也明確提出，要建設以經濟適用房、廉租房等保障型住房為 主體的多層次市場供給體系。近年來，黨中央、國務院高度重視解決城市居民的住房問題，住房問題也成了歷年兩會中熱點中的熱點問題。 :

　　在2012年政府工作報告中，溫家寶總理提出，要繼續搞好房地產市場調控和保障性安居工程建設。嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進:

　　一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。繼續推進保障性安居工程建設。抓緊完 I!善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供給。加快建設城鎮住房信息系統，改革房地產稅收制度，促進房地產市場長期平穩 "健康發展。

　　一、保障性住房概述

　　保障性住房，是與商品性住房(簡稱商品房)相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住 房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房 構成。與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，為此，我國已經提出要加大保障性住房建設力度，進 一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展。

　　由于不同情況的低收人家庭，對保障性住房有租賃與買賣的不同需求，因此，保障性住房也有不同 的分類，分類如下。

　　1.兩限商品住房

　　兩限商品房即“限套型、限房價、競地價、競房價”。為降低房價，解決本地居民自住需求，保證中低 價位、中小套型普通商品住房土地供應。目前情況來看，首批限價房規定:限價房的套型建筑面積全部 為90平方米以下。

　　2.經濟適用房

　　經濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政 府性基金，實行稅收優惠政策，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收人住房困難家庭。這類低收 入家庭有一定的支付能力或者有預期的支付能力，購房人擁有有限產權。

　　經濟適用房是具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格 相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收人家庭的承受能力;適用性是指在住房設計及其建筑標準上 強調住房的使用效果，而非建筑標準。經濟適用住房面積需要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制 在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。

　　3.廉租房

　　廉租房是政府或機構擁有，用政府核定的低租金租賃給低收人家庭。低收人家庭對廉租住房沒有產權， 是非產權的保障性住房。廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。據調查，廉租房戶型設定是以一 居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居 室套型建筑面積55平方米。三個項目中的三居都不高于55平方米，名副其實的“袖珍”小戶型。

　　4.政策性租賃房

　　政策性租賃房是指通過政府或政府委托的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可

　　租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。其目的是解決家庭收人高于享受廉 租房標準而又無力購買經濟適用房的低收人家庭的住房困難。這個概念正好被定格在新出爐的“租賃 型經濟適用房”。經濟適用房以租代售，可以說是將經濟適用房變成“擴大版的廉租房”。

　　二、國家保障性住房建設思路

　　1.宏觀調控

　　2011年2月28日消息，未來五年，我國計劃新建保障性住房3 600萬套。到“十二五”末，全國城 鎮保障性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高到20%以上，基本解決城鎮低收人家庭住房困難問題。

　　“十一五”期間，我國以廉租住房、經濟適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成。通過各類 保障性住房建設，五年間，全國1 140萬戶城鎮低收入家庭和360萬戶中等偏下收人家庭住房困難問題 得到解決。

　　到2010年底，我國城鎮保障性住房覆蓋率已達7%到8%，城鎮居民人均住房面積超過30平方米; 農村居民人均住房面積超過33平方米。

　　今后一段時期，我國將進入保障性住房建設“加速跑”階段。保障形式繼續以包括廉租房在內的公 共租賃住房、包括經濟適用房在內的政策性產權房和各類棚戶區改造安置房等實物住房保障為主，同時 結合租金補貼。

　　未來五年，全國計劃新建保障性住房3 600萬套，大約是過去10年建設規模的兩倍;同時，每年還 將改造農村危房150萬戶以上。

　　值得一提的是，2011年全國就將開工建設保障性住房和棚戶區改造住房1 000萬套，比上年增長 70%以上，創歷年之最。截至2011年底，全國城鎮保障性安居工程開工巳超過1 000萬套，實現了年初 目標任務。

　　通過大規模保障性住房建設，到“十二五”末，全國城鎮保障性住房覆蓋率將提高到20%以上，基本 解決城鎮低收入家庭住房困難問題，同時改善一部分中等偏下收入家庭住房條件，幫助更多困難群眾實 現“安居夢”。

　　2.確保公平

　　保障性住房分配中存在申請弄虛作假、申報不實以及工作人員協助弄虛作假，不按規定程序和條件 審批、不認真履行職責、失職瀆職等現象屢見不鮮。為此，社會各界強烈呼吁加強立法，確保分配和有序 運作。

　　全國“兩會”期間，全國人大代表、五指山市副市長陳國誠建議，通過立法加快保障性住房的建設與 管理。陳國誠說，在保障性住房問題上，地方政府當前重建設、輕管理現象非常普遍。對保障性條件動 態管理的缺位，將會弓I發政府公共資源新的一輪分配不公。從國際經驗來看，許多國家都是通過立法， 在法律層面上確定嚴格準人及退出機制管理，實施有效的動態監管，保障了政府公共資源的分配公平。 雖然我國于2005年發布《城鎮最低收人家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》，但因沒有上升到法 律層面，管控效用并不大。在立法上健全保障性住房的動態管理機制，是住房保障工作得以正常運轉、 可持續發展和社會公平得以體現的根本性措施。

　　3.資金配套

　　對于大規模建設保障性安居工程的資金缺口問題。住建部相關老師表示，中央將會給予保障性安 居工程建設很多配套政策優惠，這種配套政策將會一直延續下去。

　　2011年出臺了更多支持保障性安居工程建設的政策，例如保障房投資信托基金等。從2010年開 始，為了確保地方政府建設保障性安居工程的融資途徑，國務院在清理整頓地方融資平臺中，也對涉及 保障性住房的融資平臺進行了特別處理。

　　日前，財政部等部委發出了通知，將中央財政補貼、土地出讓純收益和公積金增值收益部分所產生 的資金進行統籌使用，允許地方政府建設公共租賃房也可以使用此筆資金。

　　今后保障性安居工程建設將會迎來更多政策“禮包”。例如，保障房信托投資基金試點批準、政策性 銀行貸款、土地優先供應等。另外，養老基金和保險資金可能也將逐漸獲得進人保障性安居工程建設的 資格。

　　保險業資金或其他資金投人到保障性住房的建設是一種市場行為，只要有蓋保障性住房能夠取得 一定收益，就可能會吸引大量資金進入。

　　4. “十二五”力度不會放松

　　之前業內普遍認為，房地產調控最讓政府擔心的是房地產投資下降帶來的固定資產投資下降，由此 可能引起經濟增長減速。但是，2010年最嚴厲的調控政策出臺以來，房地產投資并沒有下降，依舊維持 了較高的增長。雖然2011年這一增速將減緩，但是仍不會影響到固定資產投資的整體增長速度。

　　據悉，“十二五”期間，房地產調控力度將不會放松。“十二五”規劃綱要對于房地產的表述，側重在 中小城鎮建設和保障性安居工程建設上，商品房為主的房地產業支柱地位概念，沒有再被提及。首創地 產董事長劉曉光也表示，以往開發商依靠土地增值獲得收益的時代不會再現，現在開發商都在抓緊謀求 轉型，目的就是為了適應將來常態調控的情況。

　　“十二五”期間，政府希望在全國大規模開展保障性安居工程建設，此舉將對目前房地產業的支柱地 位形成巨大影響，對一直居高不下的房價也將形成巨大沖擊。

　　三、國家連續出政策遏制部分城市房價過快上漲

　　(-)4-17第一輪遏制房價過快上漲政策

　　2010年4月17日，國務院印發了國發〔2010〕4號文件《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通 知》，又稱“國十條”，其主要精神如下。

　　1.各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責

　　(1)統一思想，提高認識。住房問題關系國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問 題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經濟社會 協調發展。

　　(2)建立考核問責機制。穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實 的工作責任制。住房城鄉建設部、監察部等部門要對省級人民政府的相關工作進行考核，加強監督檢 查，建立約談、巡查和問責制度。

　　2.堅決抑制不合理住房需求

　　(1)實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的 家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房 的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1. 1倍;對貸款購買第三套及以 上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。

　　(2)發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個 人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做 好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。

　　3.增加住房有效供給

　　(1)增加居住用地有效供應。國土資源部要指導督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產供 地計劃，并切實予以落實。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閑置房 地產用地，對收回的閑置土地，要優先安排用于普通住房建設。

　　(2)調整住房供應結構。各地要盡快編制和公布住房建設規劃，明確保障性住房、中小套型普通商 品住房的建設數量和比例。住房城鄉建設部門要加快對普通商品住房的規劃、開工建設和預銷售審批， 盡快形成有效供應。保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應 總量的70 %，并優先保證供應。

　　4.加快保障性安居工程建設

　　確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。住房城鄉 建設部、發展改革委、財政部等有關部門要盡快下達年度計劃及中央補助資金。住房城鄉建設部要與各 省級人民政府簽訂住房保障工作目標責任書，落實工作責任。地方人民政府要切實落實土地供應、資金 投人和稅費優惠等政策,確保完成計劃任務。

　　5.加強市場監管

　　(1)加強對房地產開發企業購地和融資的監管。國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格依 法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規行為的企業新購置土地。

　　(2)加大交易秩序監管力度。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定 時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

　　(3)完善房地產市場信息披露制度。各地要及時向社會公布住房建設計劃和住房用地年度供應計 劃。住房城鄉建設部要加快個人住房信息系統的建設。統計部門要研究發布能夠反映不同區位、不同 類型住房價格變動的信息。

　　國務院各有關部門要根據本通知精神，加快制定、調整和完善相關的政策措施，各司其職、分工協 作，加強對各地的指導和監督檢?。各地區、各有關部門要積極做好房地產市場調控政策的解讀工作。 新聞媒體要加強正面引導，大力宣傳國家房地產市場調控政策和保障性住房建設成果，引導居民住房理 性消費，形成有利于房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。

　　(二 )9 • 29第二輪遏制房價過快上漲

　　2010年9月29日，國家為了鞏固4 _ 17調控效果，有效遏制部分城市房價過快上漲，促進房地產 市場平穩健康發展，再次出臺9 _ 29，即國發〔2010〕10號文件，或稱新五條。主要內容如下。

　　1.各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度

　　各地要立即研究制定貫徹落實國發〔2010〕10號文件的實施細則。已印發實施細則的地區，要根據 最近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定 時間內限定居民家庭購房套數。嚴格實行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至 追究責任。

　　2.完善差別化的住房信貸政策

　　各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款•’對不能提供一年以上當地納稅證明或 社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及 以上;對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1. 1 倍的規定。各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。對不認真執行差別化信貸政 策的商業銀行，一經查實要嚴肅處理。繼續支持房地產開發企業承擔中低價位、中小套型商品住房項目 和參與保障性安居工程的貸款需求。

　　3.調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策

　　加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目 進行土地增值稅的清算和稽查。加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。

　　4.切實增加住房有效供給

　　各地要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實 中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的 供應總量。認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優惠政策。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建 設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

　　5.加大住房交易市場檢查力度,依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同” 等行為

　　對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要 繼續加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和 新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。

　　(三)第三輪抑制房地產“新八條”

　　2011年1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，宣布共計八條政策措施(簡稱“國 八條”)，以求“鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進 房地產市場平穩健康發展”。

　　1.進一步落實地方政府責任

　　地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當 地經濟發展目標、人均可支配收人增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控 制目標，并于一季度向社會公布。

　　2.加大保障性安居工程建設力度

　　各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制 度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準人退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區，可以 把建制鎮納人住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。

　　3.調整完善相關稅收政策,加強稅收征管

　　調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收人全額征稅。 加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土 地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力 度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房 信息系統，為依法征稅提供基礎。

　　4.強化差別化住房信貸政策

　　對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1. 1倍。人 民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基 礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監 督檢?，對違規行為嚴肅處理。

　　5.嚴格住房用地供應管理

　　各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于 住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保 盡保。2011年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限 房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場準人資格和資金來源的審 ?，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質 的，堅決糾正，嚴肅?處。對已供房地產用地，超過2年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回 土地使用權，并處以閑置1年以上罰款。依法?處非法轉讓土地使用權行為。

　　6.合理引導住房需求

　　各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過篼、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行 住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會 保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房;對巳擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、 擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的 非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

　　7.落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制

　　未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標 或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定 對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及 個人住房信息系統建設滯后等問題，也納人約談問責范圍。

　　8.堅持和強化輿論引導

　　對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發理性消 費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。

　　隨著史上最嚴厲的房地產調控政策的漸進推出和不斷凈化，目前發達的一線城市已出現了房價下 調的趨勢，隨著二、三線城市限購、限價政策的不斷跟進，政府對房地產市場調控的目標一定會收獲圓滿 答卷。

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