考點(diǎn)：物業(yè)管理的基本制度

《物業(yè)管理?xiàng)l例》(2016年第二次修訂)

為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)服務(wù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，《物業(yè)管理?xiàng)l例》突出建章立制的重要作用，確立了以下六項(xiàng)物業(yè)服務(wù)的基本制度。

(1)業(yè)主大會(huì)制度;

(2)管理規(guī)約制度;

(3)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度;

(4)物業(yè)承接查驗(yàn)制度;

(5)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度;

(6)住宅專項(xiàng)維修資金制度。

一、業(yè)主大會(huì)制度

《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了業(yè)主大會(huì) 和業(yè)主委員會(huì) 并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行 的制度。

業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)做出決定，但重大的物業(yè)管理事項(xiàng)的決定只能由業(yè)主大會(huì)做出 。

這一制度有利于維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行。

二、管理規(guī)約制度

所謂管理規(guī)約，是指業(yè)主大會(huì)依照法定程序通過的、對(duì)業(yè)主具有約束力的、關(guān)于共同事務(wù)及共有財(cái)產(chǎn)管理的具體規(guī)則。

管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力，建設(shè)單位 應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約 。

三、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度

鼓勵(lì) 建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式 選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

修訂管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)制定的管理規(guī)約生效時(shí)臨時(shí)管理規(guī)約終止。

四、物業(yè)承接查驗(yàn)制度

物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)服務(wù)的基本工作 。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料。

五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度

國家對(duì)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。

1.物業(yè)服務(wù)具有特殊性，管物、管人，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì);

2.物業(yè)服務(wù)受全體業(yè)主授權(quán)，約束個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)行為，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益和社會(huì)公共利益。

3.物業(yè)服務(wù)業(yè)是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，是成熟房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢。

六、住宅專項(xiàng)維修資金制度

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

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