【摘要】"房地產估價師《理論與方法》精選試題"是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生有效備考2017年房地產估價師《理論與方法》考試，環球網校編輯為您搜集整理了"2017年房地產估價師《理論與方法》精選試題五"，整理如下，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　1.某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　答案C

　　2.在估價中選取4個可比實例：(環球網校房地產估價師頻道為您整理)甲成交價格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元;乙成交價格 5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余額36萬元;丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清：丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清32.36萬元。已知折現率為10%，那么這4個可比實例單價的高低排序為( )。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　答案C

　　3.建筑物的重新構建價格是( )的價格。

　　A.扣除折舊后

　　B.估價時點時

　　C.客觀

　　D.建筑物全新狀態下

　　答案BCD

　　4.對于一宗房地產的價格，通常由( )所構成。

　　A.土地取得成本

　　B.開發成本

　　C.銷售稅費，投資利息

　　D.管理費用

　　答案ABCD

　　5.某商場建成于2000年10月，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于( )萬元。

　　A.536

　　B.549

　　C.557

　　D.816

　　答案B

　　6.下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是( )。

　　①選取可比實例;②搜集交易實例;③建立價格可比基礎;④進行交易日期修正;⑤進行交易情況修正;⑥進行房地產狀況修正;⑦求取比準價格

　　A.①②③④⑤⑥⑦

　　B.②①③⑤④⑥⑦

　　C.①③②④⑥⑤⑦

　　D.②①⑧④⑤⑥⑦

　　答案B

　　7.應用路線價法的前提條件是( )。

　　A.土地形狀較規則

　　B.街道較規整

　　C.地勢較平坦

　　D.臨街各宗土地的排列較整齊

　　答案BD

　　8.當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或下降的數額大致接近時，宜采用( )預測房地產的未來價格。

　　A.數學曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.平均發展速度法

　　D.移動平均法

　　答案BC

　　9.下面屬于構筑物的是( )。

　　A.煙囪

　　B.水塔

　　C.水井

　　D.屋頂

　　答案ABC

　　10.在估價中要特別注意下列( )之間的內在聯系。

　　A.估價方法

　　B.估價目的

　　C.估價時點

　　D.估價對象狀況

　　答案BCD

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　　11.實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)求取凈收益最合理的方法是( )。

　　A.過去數據簡單算術平均法

　　B.過去數據加權算術平均法

　　C.未來數據簡單算術平均法

　　D.未來數據加權算術平均法

　　答案D

　　12.通常情況下，評估下列房地產不適用收益法的有( )。

　　A.商店

　　B.農地

　　C.職工宿舍

　　D.公園

　　答案CD

　　13.在具體的房地產估價作業中應當遵循的估價原則主要有( )。

　　A.公平原則、合法原則

　　B.替代原則

　　C.估價時點原則

　　D.最高最佳使用原則

　　答案ABCD

　　14.最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足( )。

　　A.法律上允許

　　B.程序上合理

　　C.技術上可能

　　D.財務上可行

　　答案ACD

　　15.各種結構房屋的殘值率一般為( )。

　　A.鋼筋混凝土結構為0

　　B.磚混結構一等為2%

　　C.磚木結構二等為3%

　　D.簡易結構為3%

　　答案AB

　　16.某宗估價對象房地產是在土地使用權出讓的土地上建造的商場，土地使用權出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經濟壽命為60年，則建筑物折舊的經濟壽命為( )年。

　　A.38

　　B.42

　　C.58

　　D.60

　　答案A

　　17.某宗房地產的土地總面積為1200 m2，是10年前通過征用農地取得的，當時的花費為15萬元/畝，現時重新取得該類土地需要花費650元/m2;地上建筑物總建筑面積為2300 m2，是7年前建成交付使用的，當時的建筑造價為600元/m2建筑面積，現時建筑類似建筑物的建筑造價為1250元/m2建筑面積，估計該建筑物有八成新。則根據所給資料測算出該宗房地產的現時單價為( )元/m2

　　A.2567

　　B.1339

　　C.1145

　　D.1117

　　答案B

　　18.在某商業街深度30%的矩形土地，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)前后兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3000元/m2，后街路線價為2000元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為：( )。

　　A.18%

　　B.20%

　　C.15%

　　D.25%

　　答案A

　　19.建筑物的物質折舊包括( )。

　　A.功能衰退

　　B.正常使用的磨損

　　C.環境惡化

　　D.意外的破壞損毀

　　答案BD

　　20.下列房地產價格的影響因素中，屬于一般因素的有( )。

　　A.土地的位置、面積、形狀、地勢、地質條件

　　B.通貨膨脹率

　　C.環境改善、基礎設施

　　D.利率因素

　　答案BD

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