2016年房地產估價師《經營與管理》訓練題五

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　　6、下列哪項是物業管理中經營計劃的核心。

　　A、經營費用估算

　　B、預算

　　C、預期收益估算

　　D、制定租金方案

　　7、如果降低房地產開發過程中的配套費用，則會使商品房的供應( )。

　　A、增加

　　B、減少

　　C、不變

　　D、大幅度減少

　　8、動態投資回收期是指項目以( )所需的時間。

　　A、經營收人抵償全部投資

　　B、全部現金流入抵償全部現金流出

　　C、凈收益抵償全部投資

　　D、凈收益現值抵償全部投資

　　9、對商業繁華程度的依賴性最大的物業是( )。

　　A、商場

　　B、住宅

　　C、高爾夫球場

　　D、寫字樓

　　10、某梯形宗地的角點坐標分別為(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900，1287850)和(670500，1287850)，則該宗地的土地面積為( )平方米。

　　A、100000

　　B、120000

　　C、80000

　　D、160000

　　參考答案：6-10 BACBA

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　　11、對于公式A=P[i(1+i)n/((1+i)n-1)]，下列表述正確的是：

　　A、Pi是投資回報，Pi/((1+i)n-1)是投資回收

　　B、Pi是投資回收，Pi/((1+i)n-1)是投資回報

　　C、Pi是投資回報，(1+i)n/((1+i)n-1) 是投資回收

　　D、Pi是投資回收，(1+i)n/((1+i)n-1) 是投資回報

　　12、當擬建工程沒有完整的初步設計方案而開發建設單位又急需項目的設計概算時，設計單位可采用( )編制概算。

　　A、概算定額

　　B、類似工程預決算

　　C、概算指標

　　D、工料估算法

　　13、下列哪項不屬于房地產市場區別于一般市場的基本特征：()

　　A、市場供給

　　B、市場交易

　　C、市場競爭

　　D、市場價格

　　14、某投資者現借入了一筆資金，年利率11%，按季度計息，一年后應歸還的本利和為1671.93萬元，則投資者借人該筆資金的數量為( )萬元。

　　A、155

　　B、1400

　　C、1500

　　D、1450

　　15、財務內部收益率是指項目在( )內各年凈現金流量的現值累計之和等于零時的貼現率。

　　A、建筑施工期

　　B、開發或經營期

　　C、建筑物經濟壽命期

　　D、建筑物自然壽命期

　　參考答案：11-15　ABCCC

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　　16、收益性物業管理中的費用支出一般包括建筑物的維修費用、( )和有關稅費。

　　A、管理費

　　B、服務及設備費用

　　C、保險費

　　D、職員工資

　　17、下列哪項不屬我國房地產開發投資的資金來源。

　　A、預售收入

　　B、預租收入

　　C、自籌資金

　　D、商業銀行貸款

　　18、經營性房地產項目的成本收益率等于( )乘以100%。

　　A、開發商利潤/總開發成本

　　B、正常經營年份的凈經營收入/總開發成本

　　C、開發商利潤/總開發價值

　　D、正常經營年份的經營收入/總開發成本

　　19、在項目評估中，說明項目在計算期內資金盈余或短缺的基本報表是( )。

　　A、投資計劃與資金籌措表

　　B、資金來源與運用表

　　C、營業利潤測算表

　　D、全部投資現金流量表

　　20、工程成本費用是隨著工程進度逐期發生的，根據工程進度計劃可以編制( )計劃。

　　A、主要費用

　　B、工程成本

　　C、開發直接費用

　　D、總開發成本

　　參考答案：16-20　CBBBB

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　　21、某投資商預測到政府將修建城市輕軌交通，并預先在輕軌交通線附近合適位置投資，取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產投資特性中的( 　)。

　　A.位置固定性

　　B.相互影響性

　　C.適應性

　　D.不一致性

　　解析：相互影響性是指房地產價值受到其周邊物業，城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響。

　　22、下列風險中，不屬于系統風險的是( 　)。

　　A.通貨膨脹風險

　　B.市場供求風險

　　C.購買力風險

　　D.比較風險

　　解析：比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益時，給投資者帶來的風險。購買力風險是一干擾項，杜撰的。

　　23、某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產投資市場的風險相關系數為0.5.那么，當前房地產投資的折現率為( 　)。

　　A.10.3%

　　B.7.17%

　　C.9.75%

　　D.8.59%

　　解析：R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用銀行貸款利率，若是存款利率，則可用。

　　24、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產價值( 　)。-1P17

　　A.下降

　　B.上升

　　C.不變

　　D.不能確定

　　解析：長期利率下調，預期房地產投資風險降低。一是會導致房地產實際價值提高，利用降低的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值增加，提升房地產現值;二是會減少投資者的債務負擔，降低投資成本;三是會刺激房地產市場的需求增長(居民儲蓄量減少，貸款購房量由于成本降低而增加)，從而會帶動投資需求上升。

　　25、( 　)，是把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。

　　A.間接投資于房地產企業債券

　　B.房地產抵押擔保

　　C.住房抵押貸款證券化

　　D.投資于金融證券

　　參考答案：20-25BDCBC

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　　【摘要】2016年房地產估價師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產估價師《經營與管理》考試，環球網校編輯為您搜集整理了"2016年房地產估價師《經營與管理》訓練題五"，整理如下，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　26、我國固定資產投資按( 　)分類，主要有基本建設、更新改造、房地產開發和其他固定資產投資四個部分。

　　A.投資主體的經濟類型

　　B.建設性質

　　C.管理渠道

　　D.資金來源

　　27、某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是( 　)。

　　A.1.8月

　　B.2.5季

　　C.1.8年

　　D.0.45年

　　解析：吸納率與吸納周期是互為倒數關系。

　　28、市場的主體通常是指( 　)。

　　A.交易市場

　　B.交易對象

　　C.買家和賣家

　　D.交易價格

　　解析：市場的主體是買家、賣家，市場的客體是交易對象。

　　29、在房地產開發過程中，主要負責在工程建設前進行開發成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結算的，一般是( 　)。

　　A.造價工程師

　　B.結構工程師

　　C.設備工程師

　　D.監理工程師

　　30、在房地產市場自然周期的第二階段，房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是( 　)。

　　A.空置率>合理空置率

　　B.空置率<合理空置率

　　C.空置率=合理空置率

　　D.不能判斷

　　解析：在自然周期的第二階段，空置率是低于長期平均空置率(合理空置率)水平的

　　參考答案：26-30CCCAB

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