【摘要】2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬題第三套"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，祝考試順利!

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　　一、單項(xiàng)選擇題(共35道題，每道題2分)

　　1.某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每m2建筑面積的價(jià)格為()元/m2。

　　A.1667

　　B.1765

　　C.1875

　　D.2000

　　2.從賣(mài)房的角度看，成本法的理論依據(jù)是()。

　　A.銷(xiāo)售狀況價(jià)值論

　　B.市場(chǎng)供求價(jià)值論

　　C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

　　D.經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價(jià)值論

　　3.某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價(jià)為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費(fèi)用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價(jià)為()萬(wàn)元。

　　A.98

　　B.52

　　C.54

　　D.103

　　4.在某商業(yè)街深度30.48m(即100英尺)，臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為1200萬(wàn)元。根據(jù)四三二一法測(cè)，與其相鄰、臨街深度為45.72m(即150英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價(jià)為()萬(wàn)元。

　　A.1504

　　B.1404

　　C.1304

　　D.1204

　　5.用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，房屋現(xiàn)值=()。

　　A.房屋重置價(jià)格-房屋年折舊額

　　B.房屋重置價(jià)格×房屋成新度

　　C.房屋重置價(jià)格-年折舊額×耐用年限

　　D.房屋重置價(jià)格-年折舊額×尚可使用年限

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　　6.在一筆成功的房地交易中最低價(jià)、最高價(jià)、成交價(jià)的關(guān)系是()。

　　A.成交價(jià)≥最高價(jià)≥最低價(jià)

　　B.成交價(jià)≥最低價(jià)≤最高價(jià)

　　C.最高價(jià)≥成交價(jià)≥最低價(jià)

　　D.最高價(jià)≥最低價(jià)≥成交價(jià)

　　7.某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為()m2。

　　A.1200

　　B.120

　　C.3333

　　D.333.3

　　8.已知某房地產(chǎn)40年收益價(jià)格為150萬(wàn)元，該房地產(chǎn)報(bào)酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價(jià)格為()萬(wàn)元。

　　A.112.5

　　B.155.6

　　C.144.6

　　D.132.4

　　9.用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選取()凈收益作為估價(jià)依據(jù)。

　　A.類(lèi)似房地產(chǎn)的客觀(guān)

　　B.類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際

　　C.類(lèi)似房地產(chǎn)的最高

　　D.類(lèi)似房地產(chǎn)的最低

　　10.當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)正常時(shí)，實(shí)際成新率與直線(xiàn)法計(jì)算出的成新率相當(dāng);當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過(guò)更新改造，實(shí)際成新率應(yīng)()直線(xiàn)法計(jì)算出的成新率。

　　A.大于

　　B.大于或等于

　　C.小于

　　D.小于或等于

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　　11.在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由()的估價(jià)師簽名、蓋章的聲明。

　　A.本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有

　　B.所有參加該估價(jià)項(xiàng)目

　　C.對(duì)該估價(jià)項(xiàng)目負(fù)第一責(zé)任

　　D.任本估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人

　　12.某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬(wàn)元，余款80萬(wàn)元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為()萬(wàn)元。

　　A.87

　　B.124

　　C.130

　　D.134

　　13.某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方支付給賣(mài)方29萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方和買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為()萬(wàn)元。

　　A.27.6

　　B.28.2

　　C.29.0

　　D.29.9

　　14.房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以()狀況為參照系進(jìn)行的。

　　A.可比實(shí)例房地產(chǎn)

　　B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)

　　C.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)

　　D.類(lèi)似房地產(chǎn)

　　15.某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9%，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為()。

　　A.0.91

　　B.0.92

　　C.1.09

　　D.1.10

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　　16.某宗房地產(chǎn)2008年6月1日的價(jià)格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2008年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類(lèi)似房地產(chǎn) 2008年4月1日至l0月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2006年1月1日為 100)。該宗房地產(chǎn)2008年10月1日的價(jià)格為()元/m2。

　　A.2402.22

　　B.2302.22

　　C.2202.22

　　D.2102.22

　　17.成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　A.建筑規(guī)模

　　B.基礎(chǔ)成本

　　C.重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本

　　D.建后利潤(rùn)

　　18.下列不屬于取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑是()。

　　A.通過(guò)自己開(kāi)發(fā)耕地取得

　　B.通過(guò)征收土地取得

　　C.通過(guò)城市房屋拆遷取得

　　D.通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)取得

　　19.成本法最基本的公式是()。

　　A.房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊

　　B.房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物折舊

　　C.房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊

　　D.房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物折舊

　　20.下列說(shuō)法不屬于重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路的是()。

　　A.房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

　　B.土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

　　C.具體價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

　　D.建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

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　　21.某建筑物已建成10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為()。

　　A.75%

　　B.79%

　　C.81%

　　D.84%

　　22.某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為()萬(wàn)元。

　　A.824

　　B.924

　　C.844

　　D.944

　　23.重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是()的體現(xiàn)。

　　A.經(jīng)濟(jì)學(xué)原理

　　B.均衡原理

　　C.替代原理

　　D.對(duì)立原理

　　24.收益法是以()為基礎(chǔ)的。

　　A.定期原理

　　B.平衡原理

　　C.替代原理

　　D.預(yù)期原理

　　25.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益為8萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()。

　　A.94.12

　　B.92.14

　　C.91.24

　　D.93.25

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　　26.實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是()。

　　A.過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

　　B.過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

　　C.未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

　　D.未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法

　　27.在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是()。

　　A.未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

　　B.投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　C.銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)

　　D.開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用

　　28.某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)2000m2，總預(yù)算為400萬(wàn)元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另?yè)?jù)調(diào)查可知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是()。

　　A.30%

　　B.45%

　　C.65%

　　D.75%

　　29.當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用()預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。

　　A.數(shù)學(xué)曲線(xiàn)擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.平均發(fā)展速度法

　　D.移動(dòng)平均法

　　30.居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看()和安寧程度。

　　A.周?chē)h(huán)境狀況

　　B.繁華程度

　　C.臨街狀況

　　D.附近是否有礦產(chǎn)資源

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　　31.某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000m2，是10年前通過(guò)征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)的花費(fèi)為18萬(wàn)元/畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類(lèi)土地需要花費(fèi)620 元/m2;地上建筑物總建筑面積2000m2，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為600元/m2建筑面積，現(xiàn)時(shí)建造類(lèi)似建筑物的建筑造價(jià)為 1200元/m2建筑面積，估計(jì)該建筑物有八成新。該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)單價(jià)為()2元/m2。

　　A.1200

　　B.1250

　　C.1270

　　D.1800

　　32.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是以()為理論依據(jù)的。

　　A.收益遞增原理

　　B.均衡原理

　　C.預(yù)期原理

　　D.未來(lái)趨勢(shì)原理

　　33.某高層住宅大樓，房地總價(jià)值為8000萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價(jià)值為130萬(wàn)元，該部分的建筑物價(jià)值為50萬(wàn)元，則此人占有的土地份額為()。

　　A.1.67%

　　B.2.1%

　　C.2.3%

　　D.2.5%

　　34.某銀行存款的計(jì)息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為2.25%，為吸引5年期的儲(chǔ)戶(hù)，則其5年期的年利率應(yīng)大于()。

　　A.2.50%

　　B.3.5%

　　C.2.38%

　　D.3.25%

　　35.房地產(chǎn)估價(jià)委托合同的內(nèi)容可以不包括()。

　　A.估價(jià)服務(wù)費(fèi)

　　B.估價(jià)目的

　　C.估價(jià)人員

　　D.委托人的協(xié)助義務(wù)

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　　二、多項(xiàng)選擇題(共15道題，每道題1分)

　　1.兩種重新購(gòu)建價(jià)格可以說(shuō)是重新購(gòu)建價(jià)格的基準(zhǔn)，它們分別為()。

　　A.重整價(jià)格基準(zhǔn)

　　B.重建價(jià)格基準(zhǔn)

　　C.重置價(jià)格基準(zhǔn)

　　D.折舊價(jià)格基準(zhǔn)

　　E.替代價(jià)格基準(zhǔn)

　　2.以下房地產(chǎn)價(jià)格中，應(yīng)當(dāng)定期確定并公布的價(jià)格有()。

　　A.基準(zhǔn)地價(jià)

　　B.市場(chǎng)交易價(jià)

　　C.標(biāo)定地價(jià)

　　D.房屋的重置價(jià)格

　　E.市場(chǎng)成交價(jià)

　　3.甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為 820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來(lái)判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8%，則下列表述中正確的有()。

　　A.乙地塊比甲地塊貴

　　B.甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元/m2

　　C.甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等

　　D.甲地塊比乙地塊貴

　　E.乙地塊的70年使用權(quán)樓面價(jià)高于340元/m2

　　4.房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有()。

　　A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

　　B.消費(fèi)者的預(yù)期

　　C.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本

　　D.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平

　　E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期

　　5.商品住宅價(jià)格中的利潤(rùn)是以()為基數(shù)核定。

　　A.征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

　　B.勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)

　　C.住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

　　D.住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)

　　E.住宅建筑、安裝工程費(fèi)

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　　6.收益法，是根據(jù)土地收益求取土地價(jià)值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價(jià)值，或根據(jù)房地收益求取房地價(jià)值。但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地的價(jià)值或建筑物的價(jià)值時(shí)，則要采用()。

　　A.房地剩余技術(shù)

　　B.市場(chǎng)剩余技術(shù)

　　C.土地剩余技術(shù)

　　D.建筑物剩余技術(shù)

　　E.自有資金剩余技術(shù)

　　7.不屬于房地產(chǎn)價(jià)格外部影響因素的是()。

　　A.人口因素

　　B.權(quán)益因素

　　C.經(jīng)濟(jì)因素

　　D.區(qū)位因素

　　E.社會(huì)因素

　　8.關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格中的房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系是()。

　　A.相互影響論

　　B.相互補(bǔ)充論

　　C.相互制約論

　　D.需求帶動(dòng)論

　　E.成本決定論

　　9.在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列原則對(duì)應(yīng)正確的是()。

　　A.最高行為準(zhǔn)則與技術(shù)性原則對(duì)應(yīng)

　　B.普適性原則與特殊原則對(duì)應(yīng)

　　c.謹(jǐn)慎原則與特殊原則對(duì)應(yīng)

　　D.技術(shù)性原則與謹(jǐn)慎原則對(duì)應(yīng)

　　E.技術(shù)性原則與普適性原則對(duì)應(yīng)

　　10.不屬于市場(chǎng)法估價(jià)的步驟是()。

　　A.搜集交易實(shí)例

　　B.查看交易成功的比例

　　C.比較價(jià)格的最大差距

　　D.選取可比實(shí)例

　　E.對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?/p>

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　　11.路線(xiàn)價(jià)法用于宗地估價(jià)，其結(jié)果的可信度主要取決于()的健全與否。

　　A.路線(xiàn)價(jià)

　　B.深度百分率

　　C.宗地形狀

　　D.臨街狀態(tài)

　　E.土地形狀

　　12.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有()。

　　A.政治安定狀況

　　B.社會(huì)治安狀況

　　C.房地產(chǎn)投資

　　D.房地產(chǎn)投機(jī)

　　E.城市化

　　13.預(yù)期原理是()等估價(jià)方法的理論依據(jù)。

　　A.市場(chǎng)比較法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　E.路線(xiàn)價(jià)法

　　14.應(yīng)用路線(xiàn)價(jià)法需要進(jìn)行()等修正。

　　A.臨街深度

　　B.土地形狀

　　C.交易日期

　　D.交易情況

　　E.臨街寬度

　　15.以下屬于估價(jià)報(bào)告內(nèi)在質(zhì)量的有()。

　　A.估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性

　　B.估價(jià)方法選用的正確性

　　C.參數(shù)選擇的合理性

　　D.文字表述水平

　　E.文字格式及印刷質(zhì)量

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　　三、判斷題(共15道題，每道題1分)

　　1.狹義的建筑物主要指構(gòu)筑物。()

　　2.臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以宗地價(jià)格為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮茫@些修正實(shí)為房地產(chǎn)狀況調(diào)整。()

　　3.房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示，慣例上也是用貨幣形式來(lái)償付，而不用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來(lái)償付。()

　　4.成本法不可評(píng)估具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)格。()

　　5.房地產(chǎn)價(jià)格受供求因素影響，與供給成正比。()

　　6.城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。()

　　7.評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，不應(yīng)作為抵押估價(jià)的估價(jià)對(duì)象;如果委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零。()

　　8.謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵是要搞清楚存在不存在不確定性因素的情況。()

　　9.估價(jià)時(shí)點(diǎn)除了說(shuō)明評(píng)估估價(jià)對(duì)應(yīng)的時(shí)間，還說(shuō)明評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限，這是估價(jià)的時(shí)點(diǎn)原則。()

　　10.市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。()

　　11.運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度要相等，否則就不適宜采用這種方法。()

　　12.在基準(zhǔn)地價(jià)修正法中進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價(jià)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值調(diào)整為其基準(zhǔn)日期時(shí)的值。()

　　13.收益遞減規(guī)律對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在當(dāng)對(duì)該宗土地的使用強(qiáng)度超過(guò)一定的限度后，土地收益開(kāi)始下降。()

　　14.從估價(jià)角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)獲得的利潤(rùn)要與其自有資金應(yīng)得的利息分開(kāi)。()

　　15.對(duì)于建筑物的可修復(fù)部分，可直接將估算修復(fù)所需費(fèi)用作為折舊額。()

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