【單選】某國有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付8000萬元。2017年12月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元(簡易計稅辦法計稅)，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價為12000萬元，成新率70%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為(　)萬元。

A.400

B.1485

C.1583.57

D.200

【答案】C

【解析】評估價格=12000×70%=8400(萬元)

稅金=(10000-8000)÷(1+5%)×5%×(7%+3%+2%)+10000×0.05%=16.43(萬元)

增值額=10000-8400-16.43=1583.57(萬元)

【單選】位于縣城的某商貿(mào)公司2017年12月銷售一棟舊辦公樓(該公司選擇簡易計稅辦法計算增值稅)，取得不含稅收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元。因無法取得評估價格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2014年1月，不含稅購價為600萬元，繳納契稅18萬元。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項目金額的合計數(shù)為( )萬元。

A.722

B.722.5

C.740.5

D.740

【答案】C

【解析】可扣除項目金額的合計=600×(1+5%×4)+18+0.5+(1000-600)×5%×(5%+3%+2%)=740.5(萬元)。

【計算題】某市房地產(chǎn)開發(fā)公司競拍取得一宗土地使用權(quán)，支付價稅合計6000萬元，2016年3月占用80%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本4000萬元;管理費用2800萬元、銷售費用1600萬元、利息費用400萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明)。9月份該寫字樓竣工驗收，10～12月將寫字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得不含稅收入為12000萬元。12月，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的建筑材料供應(yīng)商催要材料價款，經(jīng)雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)公司用所開發(fā)寫字樓的1/5抵償材料價款。剩余的1/5公司轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用。

(注：開發(fā)費用扣除的比例為10%，選擇簡易計稅方法，假定不考慮地方教育附加)

(1)計算寫字樓土地增值稅準(zhǔn)予扣除項目的金額。

【答案】

抵債部分的寫字樓也應(yīng)視同銷售繳稅。

土地使用權(quán)金額=6000×80%×(4÷5)=3840(萬元)

開發(fā)成本=4000×(4÷5)=3200(萬元)

開發(fā)費用=(3840+3200)×10%=704(萬元)

允許扣除的稅金=12000÷3×4×5%×(7%+3%)=80(萬元)

加計扣除金額=(3840+3200)×20%=1408(萬元)

扣除項目金額總計=3840+3200+704+80+1408=9232(萬元)

(2)計算銷售寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅。

【答案】銷售收入=12000÷3×4=16000(萬元)

增值額=16000-9232=6768(萬元)

增值率=6768÷9232×100%=73.31%

應(yīng)繳納土地增值稅=6768×40%-9232×5%=2245.6(萬元)

【計算題】2017年4月稅務(wù)機(jī)關(guān)對某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目進(jìn)行土地增值稅清算，該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的資料如下：

(1)2016年6月以17760萬元購得一宗土地使用權(quán)，并繳納契稅。

(2)自2016年7月起，對受讓土地50%的面積進(jìn)行一期項目開發(fā)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元，管理費用200萬元，銷售費用400萬元，銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加290萬元。

(3)2017年3月該項目實現(xiàn)全部銷售，共計取得不含稅收入31000萬元。

其他資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%;不考慮土地價款抵減增值稅銷售額的因素;該項目未預(yù)繳土地增值稅。

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

(1)簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)成本包含的項目。

(2)簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除標(biāo)準(zhǔn)。

(3)計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。

(4)計算該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

(5)計算該公司清算土地增值稅時應(yīng)繳納的土地增值稅。

【答案】

(1)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除標(biāo)準(zhǔn)：

①納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

(3)取得土地使用權(quán)所支付的金額=17760×(1+5%)×50%=9324(萬元)

(4)房地產(chǎn)開發(fā)成本=6000(萬元)

房地產(chǎn)開發(fā)費用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(萬元)

允許扣除的稅金及附加=290(萬元)

其他扣除項目=(9324+6000)×20%=3064.8(萬元)

允許扣除項目金額的合計數(shù)=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(萬元)

(5)增值額=31000-20045=10955(萬元)

增值率=10955÷20045×100%=54.65%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)納土地增值稅稅額=10955×40%-20045×5%=3379.75(萬元)