1、20×6年6月30日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同，合同規定甲公司將一棟自用辦公樓出租給乙公司，租賃期為1年，年租金為200萬元。當日，出租辦公樓的公允價值為8000萬元，大于其賬面價值5500萬元。20×6年12月31日，該辦公樓的公允價值為9000萬元。20×7年6月30日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對外出售，取得價款9500萬元。甲公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，不考慮其他因素。上述交易或事項對甲公司20×7年度損益的影響金額是()。

A.500萬元

B.6000萬元

C.3100萬元

D.7000萬元

【答案】C

【解析】對甲公司20×7年度損益的影響金額=公允9500-賬面價值9000+資本公積轉入損益的金額2500+(半年的租金收入)100=3100(萬元)。

2、甲公司20×1年至20×4年發生以下交易或事項：20×1年12月31日購入一棟辦公樓，實際取得成本為3000萬元。該辦公樓預計使用年限為20年，預計凈殘值為零,采用年限平均法計提折舊。因公司遷址，20×4年6月30日甲公司與乙公司簽訂租賃協議。該協議約定：甲公司將上述辦公樓租賃給乙公司,租賃期開始日為協議簽訂日，租賃期2年，年租金150萬元，每半年支付一次。租賃協議簽訂日該辦公樓的公允價值為2800萬元。甲公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。20×4年12月31日，該辦公樓的公允價值為2200萬元。

要求：根據上述材料，不考慮其他因素，回答下列各題。

(1)下列各項關于甲公司上述交易或事項會計處理的表述中，正確的是()。

A.出租辦公樓應于20×4年計提折舊150萬元

B.出租辦公樓應于租賃期開始日確認資本公積175萬元

C.出租辦公樓應于租賃期開始日按其原價3000萬元確認為投資性房地產

D.出租辦公樓20×4年取得的75萬元租金應沖減投資性房地產的賬面價值

【答案】B

【解析】選項A,辦公樓20×4年應計提折舊=3000/20×6/12=75(萬元);選項B，因為采用公允價值模式計量，轉換前的賬面價值=3000-3000/20×2.5=2625(萬元)。公允價值為2800萬元，轉換資產的公允價值大于賬面價值，所以差額應該計入資本公積=2800-2625=175(萬元);選項C，由于甲公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，所以投資性房地產的入賬價值為轉換日的公允價值2800萬元;選項D，出租辦公樓收取的租金應當計入其他業務收入。

(2)上述交易或事項對甲公司20×4年度營業利潤的影響金額是()。

A.0

B.-75萬元

C.-600萬元

D.-675萬元

【答案】C

【解析】轉換前折舊金額=3000/20×1/2=75(萬元);轉換后確認半年租金=150/2=75(萬元);當期末投資性房地產確認的公允價值變動=2200-2800=-600(萬元);對營業利潤的影響=-75+75-600=-600(萬元)。

3、20×7年2月5日，甲公司資產管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于出租。20×7年2月10日，董事會批準關于出租辦公樓的方案并明確出租辦公樓和意圖在短期內不會發生變化。當日，辦公樓的成本為3200萬元，已計提折舊為2100萬元，未計提減值準備，公允價值為2400萬元，甲公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。20×7年2月20日，甲公司承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自20×7年3月1日起2年，年租金為360萬元。辦公樓20×7年12月31日的公允價值為2600萬元，20×8年12月31日的公允價值為2640萬元。20×9年3月1日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對外出售，取得價款2800萬元。

要求：根據上述資料，不考慮其他因素，回答下列第1題至2題。

(1)甲公司將自用房地產轉換為投資性房地產的時點是()。

A.20×7年2月5日

B.20×7年2月10日

C.20×7年2月20日

D.20×7年3月1日

【答案】B

【解析】對于企業持有以備經營出租的空置建筑物，如果董事會或類似機構作出正式書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，即使尚未簽訂租賃協議也應視為投資性房地產，所以該閑置辦公樓確認為投資性房地產的日期為董事會或類似機構作出書面決議的日期即20×7年2月10日。

(2)甲公司20×9年度因出售辦公樓而應確認的損益金額是()。

A.160萬元

B.400萬元

C.1460萬元

D.1700萬元

【答案】C

【解析】因出售辦公樓而應確認損益的金額=2800-2640+[2400-(3200-2100)]=1460(萬元)。

綜合題

1、甲公司從事房地產開發經營業務，對投資性房地產采用成本模式進行后續計量。聘請注冊會計師審計2013年度財務報表時，發現以下事項：

(1)1月1日，因商品房滯銷，董事會決定將兩棟商品房用于出租。1月20日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同并已將兩棟商品房以經營租賃方式提供給乙公司使用。出租商品房的賬面余額為9000萬元，未計提跌價準備，公允價值為10000萬元。該出租商品房預計使用50年，預計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。甲公司認為其出租的商品房屬于存貨，因此2013年未對商品房計提折舊。

(2)1月5日，收回租賃期屆滿的一宗土地使用權，經批準用于建造辦公樓。該土地使用權原取得時成本為5000萬元，未計提減值準備，至辦公樓開工之日已攤銷10年，預計尚可使用年限為40年，采用直線法攤銷，無殘值。辦公樓于3月1日開始建造，至年末尚未完工，共發生工程支出3500萬元。甲公司將土地使用權的成本計入辦公樓成本。

(3)3月5日，收回租賃期屆滿的商鋪，并計劃對其重新裝修后繼續用于出租。該商鋪成本為6500萬元，至重新裝修之日，已計提折舊2000萬元，賬面價值為4500萬元。裝修工程于8月1日開始，于年末完工并達到預定可使用狀態，共發生裝修支出1500萬元，替換原裝修支出的賬面價值為300萬元。裝修后預計租金收入將大幅增加。甲公司將發生的裝修支出1500萬元計入當期損益。

要求：(1)根據資料(1)，判斷甲公司2013對出租商品房未計提折舊的會計處理是否正確，同時說明判斷依據;如果甲公司出租的商品房2013年需要計提折舊，請計算折舊額。

【答案】

甲公司的會計處理不正確。理由：甲公司將商品房對外出租，則形成投資性房地產，甲公司對出租的商品房采用成本模式進行后續計量，則應計提折舊。2013年應計提的折舊額=(9000/50)×(11/12) =165(萬元)。

(2)根據資料(2)，判斷甲公司2013對土地使用權的會計處理是否正確，同時說明判斷依據;請計算2013年土地使用權攤銷金額。

【答案】

甲公司的會計處理不正確。理由：房地產開發企業建造的辦公樓屬于其固定資產，按規定，土地使用權用于自行開發建造廠房等地上建筑物時，相關的土地使用權賬面價值不轉入在建工程成本，作為無形資產核算，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。2013年應攤銷的金額=5000÷50=100(萬元)。

(3)根據資料(3)，判斷甲公司將發生的裝修支出1500萬元計入當期損益的會計處理是否正確，同時說明判斷依據。計算商鋪2013年12月31日的賬面價值。

【答案】

甲公司的會計處理不正確。理由：發生裝修支出金額較大，裝修后預計租金收入將大幅增加，符合確認投資性房地產的確認條件，應予資本化。2013年12月31日商鋪的賬面價值=4500-300+1500=5700(萬元)。

(4)計算2013年12月31日資產負債表中投資性房地產的列報金額。

【答案】

2013年12月31日投資性房地產的列報金額=9000-165+5700=14535(萬元)。