一、業主的BIM，技術思維?管理思維!

1.業主的BIM誰來做?

今年6月，住建部發布了關于“十三五”期間應用建筑信息模型的通知。早在2010年，即“十二五”的第一年，住建部首次提出BIM的相關應用。時隔五年，可以看到，這兩份文件的內容完全不同。五年前提出BIM的概念時，只是提了一下BIM的應用，但具體應用在什么地方并未提及。但今年新發布的通知，對于這個已經非常明確。然而，這里面更多的還是停留在技術流程和應用點上，并沒有從開發管理者的角度上看如何把這些技術應用到開發管理上。

為什么這樣說?其實，BIM應用的領域很廣泛，囊括的內容很龐雜，因此，不同的人會從不同的視角，用不同的思維方式來看待BIM。如果是軟件廠商，也許認為采用相關軟件制作出來的東西就叫BIM，如果是做設計的，可能認為做完結構設計就是BIM。所以，不同的人對BIM有不同的理解。但不管怎樣，如果我們只是從技術的角度上去看BIM的話，那么最終也只能得到技術性的思維，那么著眼點就可能是如何解決管綜、現場預演、施工工藝次序的模擬等等這些技術上的難題。

那么我們換一個思維角度，假如我們是開發商，我們會關注什么?其實，這個時候，我們的思維角度相應發生變化，我們可能要從管理的角度上去思考。假如業主需要用BIM，那么找誰來做，這是一個很重要的問題。對于業主而言，業主面對的有可能是不同的設計顧問，不同的總包方和不同的施工分包方，還有不同的監理等等。業主提出要做BIM，由誰來做，這是一個很現實的問題。毫無疑問，設計院和施工單位都能做BIM，但是，由誰來做BIM對業主來說更有利呢?這是一個不得不考慮的問題。

2.業主用BIM，離不開獨立BIM顧問

目前，在我們跟業主打交道的過程中，我們發現，如果業主只把BIM當作一個模型，那么由誰來負責建模這并不是一個大的問題，無論使用由設計方做的模型來做設計圖，抑或由施工方來做施工過程的模型，這都可以。但如果從管理的角度來應用，把BIM當作管理的工具，那么業主就需要把BIM當作一個單項的顧問，來幫助他進行管控。業主在設計階段往往有很多顧問，如燈光顧問、結構設計顧問等等，BIM顧問也是業主必須配備的。當前，香港的一些業主在做商業開發的時候，他們就把BIM作為一個獨立的顧問，他們這樣做的目的是輔助他們決策。

當然，在項目中聘請BIM顧問后我們仍然可以要求其他專業如設計、施工等去做BIM，但這必須要在BIM這個整體的管理框架之下運行。

3.流程管理下的業主BIM需求

當然，我們從業主的角度去實施BIM，也需要把它劃分為多個層面，需要劃分為不同的工具。也就是說并不是簡單地用Revit或者某個軟件就可以完成BIM管理。對于業主而言，僅建立模型是不夠的，還需要用模型進行管理，利用模型去管控、梳理問題。例如在商業綜合體項目中，里面涉及到很多空間的需求，這大量的空間需求如何梳理，如何管控，這都是不得不考慮的問題。這也是我們所強調設計院做的BIM模型和業主所要的BIM模型不一樣的原因。雖然設計院的模型也利用Revit創建，但是這個模型缺少“管控”的內容，設計院的BIM模型只考慮設計該完成的事情，這跟業主所要的BIM模型有所區別。

時下經常說到的3D、4D、5D、6D，其實這是基于BIM的不同方向提取而來的信息。BIM模型是一個巨大的數據庫，這個數據庫不僅包括看得見的東西，還包括很多看不見的，如空間。空間的需求是BIM模型中所看不到的，但是在管理的時候要放進去，這樣我們才可以知道將來的空間是怎樣的等等。這就是管理過程的BIM和工程過程中的BIM在模型上的區別。

所以，BIM的最大功效就是協調和管理項目的過程，如果從甲方的角度來看的話，BIM管控的是項目的質量、時間、成本、安全。而且在不同的階段下，對于質量、成本、時間、安全有不同的管理的需求和方向。而我們所說的3D、4D、5D、6D就剛好能分解到這幾個領域上去，完全可以幫助業主做管理，但前提是你怎樣用這個模型。對于業主而言，模型是沒有用的，模型里面反饋出來的信息和意圖才是最重要的，把整個流程管理起來才是其意義和價值。

舉個例子，在設計階段，業主管理什么?我曾經做過一個項目，在那個項目中，業主要求保證每一個空間是可用的。業主更多關注的是可用性，因此通過BIM我們幫助業主管控空間，這個方向不是技術的方向，因此用技術的角度去看待BIM的話是無法滿足業主的需求。對于業主而言，他們更關注將來物業交給小業主來使用之后，那能不能滿足小業主的要求，這就是對需求的把控。同時，我們還會把出現的問題在管控的過程中給業主找出來，直到把問題都梳理完了，都處理好了，這樣管控才結束。

香港的恒基集團，他們很注重設計的管控，并且也是順著這個應用的方向去梳理，包括有一些材料清單。有的人認為Revit就能給出工程量，但實際上，這跟國內的標準是有差異的。因此我們在做這件事的時候，我們會在Revit的基礎上做QS的開發，通過QS的開發，我們把這樣的工程量從BIM模型提取出來。那么這些工程量對業主有什么作用呢?業主是不是把整個量作為他們的工程量清單呢?實際上也并非如此。因為當前我們有很多法律法規限制著我們，我們只能用原來的方式來做。但是這樣的模式，在得到了相關信息后，他們可以作為原來的工程量清單的對比。現在來說，由于有限制，所以只能做到這個樣子，畢竟BIM造價還有很長的一段路要走，但是依靠這些數據我們可以做很多對比的內容，我們可以精確到每一種材料的差異。包括設計方提出的多種不同的方案，發展商則需要在這些方案中選擇一個對自己最為有利的，此后，我們也需要通過BIM把他們所需的管控信息提取出來，輔助業主決策，這些信息都不是簡單的圖紙信息。

可見，業主看問題的角度，并不是單項的工程角度，業主考慮的問題更多。舉一個決策的例子，項目有很多不同版本的方案，比如說地下室，可能有幾種不同的設計，應用BIM，我們可以把不同的布置，發生變化的地方梳理出來，然后就能綜合地看到不同的布置，前后有什么變化，在做追溯的時候這將十分有利。BIM模型為什么在管理上能發揮很大的作用，其原因，簡單來說，用BIM，我們既可以預見未來，也可以往回追溯，追溯到問題發生的地方。

包括合同的爭議。因為我們有真實的BIM數據，通過BIM模型我們可以得到相對真實的BIM數據，我們就可以對施工過程中的變更等提出一個復議。

二、BIM，房地產開發管理的一場變革

BIM不是單純的技術工作，BIM不能單純從這個角度上去看，BIM不能僅用于幫助我們可以解決復雜鋼結構設計，解決復雜的出圖，模擬管線綜合等技術型問題。而業主也不是特別關注些細節，在開發管理的階段上他們特別不會關注這些細節，他們更希望利用BIM把項目的整個周期管控好。

從前，我們會花很多時間在施工圖階段上，但如今，通過BIM我們整個決策周期提前了。原來的決策是關注在施工圖階段中的細節，現在大的方向，可以在BIM中提前進行決策了。BIM從整體上來說，應該從管控的角度去看待。

所以，在BIM技術進入開發管理之后，其實就相當于BIM進入地產開發領域，它會帶來很多變化，原來的方法，甚至是原來的知識也會發生很大的變化。當你真正把BIM視作一個管控工具的時候，你就會更喜歡現在的方法而不再愿意退回原來的方法之中。

這就要求我們對BIM有一個很好的理解。然而，現在大多數的現狀是，開發企業對于BIM相關過程的管理并不是完全理解，甚至對BIM的認識還停留于：BIM就是模型、就是設計院的模型、找設計院做BIM模型，其實這樣并不能幫助他們開發管理的過程，這也體現了很多開發管理者水平低下的現狀。

BIM模型在施工過程中的應用可全面提升工程造價行業效率與信息化管理水平，優化管理流程，高效率、高精準度的完成工程量計算工作。以上內容就是“BIM技術知識分享：BIM給房地產開發管理帶來怎樣的變革?”，更多BIM熱點資訊/教程分享歡迎關注微信公眾號“BIM實訓”，也可點擊下方免費下載領取精品學習資料。